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房產買賣律師靳雙權——借他人名義所購房屋增值部分歸誰享有

發布日期:2021-09-15 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,...

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現將這些案件改編為案例,希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

 

 

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求:1.被告立即返還出資款704895.27元;2.被告向原告賠償房屋增值價值250000元。

事實與理由:一、原、被告認識多年,2017年6月21日原告以被告的名義向賣方黃某釗購買位于佛山市南海區1號,涉案房屋于2017年7月11日登記被告為權利人。涉案房屋貸款合同以被告的名義于2017年9月6日簽訂,于2017年10月第一期還款。原告從2017年10月還款至2018年2月,最后一筆至2018年2月11日,原告向被告貸款賬戶匯入還貸款項6136元。后雙方因為其他事由在此過程中產生糾紛,直至被告將門鎖換掉,阻止原告進房,并在微信中向原告叫囂“要找中介將該房屋賣掉”。在協商未果的情況下,原告被迫于2018年3月向法院起訴,因此從2018年3月開始原告才沒有繼續還貸款。

二、原告曾向被告主張房屋所有權及使用權,雖然一、二審法院均認定了雙方的借名購買房屋合同關系成立,但兩級法院卻因其他事由駁回了原告的訴訟請求。而此時原告為完成購房已經支付了大量的費用,且原告對于房屋已完成了裝修,并購買了電器。

三、原告借名買房并沒有違反限購政策。1.原告在佛山工作、生活多年,社保繳納已超過1年以上;2.2017年3月14日,原告與賣方黃某釗及房屋中介廣東B公司三方簽訂《房地產買賣三方合約》,而限購政策于2017年6月1日零點才執行。因被告否認借名購買房屋的事實,導致了至今原告再次購買房屋的成本顯著提高,被告對于該部分損失應當予以補償。

后原告多次就房屋出資償還及房屋增值補償問題與被告協商未果,為了維護原告的合法權益,現特依法提起訴訟,請求法院支持原告的訴訟請求。

 

被告辯稱

被告辯稱,一、原告從未借用被告的名義購房,無論從登記上還是從實體上,被告均是涉案房屋的權屬人。首先,涉案房屋自始登記于被告名下,被告自始是涉案房屋的合法權屬人。其次,原告曾向法院起訴要求確認其為涉案房屋所有權人,該案件經一審、二審審理,均確認涉案房屋的所有權人為被告而非原告。

二、原告對涉案房屋沒有進行任何出資,無權向被告主張返還。1.對于購房定金50000元:根據原告提供的銀行流水等證據材料,以原告名義對房屋的出資僅為購房定金50000元。但實際上,該50000元是被告委托丈夫的胞弟林某文向原告及其胞兄王某海借支的購房定金,并非原告或王某海對房屋的投資款。

2.對于房款40萬元:首先,原告無任何證據證明其中20萬元現金的來源以及其自身的支付能力,該款項實際來源于同一時段合伙體的借款人所歸還的借款本息,賬目由王某海管理,資金由王某海持有。其次,對于其余20萬元房款,實際是王某海擅自從合伙體的資金中挪用進行支付。王某海及原告均無權向被告主張返還。

三、本案以王某海名義支付的費用,實際來源于王某海私自挪用的合伙體資金,并非其自有資金。如前述,被告一方與原告一方存在合伙關系,出資一方把資金轉入王某海名下中國農業銀行個人賬戶,并由王某海負責催收本息。由此可見,該賬戶實為合伙體的資金賬戶,王某海對該賬戶的支出,均是動用合伙體的款項。

四、原告無權要求支付房屋增值部分價款。本案起因在于原告想買房,被告出于私交替原告支付定金與購房款。后原告沒有購房能力以及資格,無法履行合同。為避免違約損失,被告承接該房屋買賣合同,受讓了該房屋買賣合同的全部權利義務。

因此,原告因自身原因無法履行房屋買賣合同,而被告不但不存在任何過錯,反而為避免原告對出賣人承擔違約責任造成損失而購買了該涉案房產,甚至至今仍陷于與原告的訴訟中,不堪其擾,原告竟然還要求被告張某莎賠償房屋增值損失,是強詞奪理、無理取鬧。原告因本案訴訟查封了涉案房產,影響了被告與他人的正常交易,甚至面臨對他人的違約賠償。屆時,被告必會另行向原告主張損失。據此,懇請法院查明事實,駁回原告的訴訟請求。

 

本院查明

廣東省佛山市南海區1號(下稱案涉房屋)原所有權人為黃某釗、林某賢。2017年3月,原告李某梅(買方)與黃某釗、林某賢(賣方)、廣東B公司簽訂《房地產買賣三方合約》。

2017年6月21日,被告張某莎與黃某釗、林某賢、廣東B公司簽訂《房地產買賣三方合約》。

案涉房屋于2017年7月11日登記被告為權利人。該房屋辦理了抵押登記,抵押權人為平安銀行。

2018年3月23日,原告提起訴訟,要求被告將涉案房屋交付給原告使用、確認涉案房屋所有權人為原告并協助將房屋過戶至原告名下等。一審判決后,原告提出上訴,佛山市中級人民法院終審認定原告與被告之間存在借名買房的合同關系,案涉房屋所有權為被告享有,駁回原告要求被告交付房屋及協助辦理房屋過戶的請求;至于涉案借名買房合同是否解除或繼續履行,雙方可協商解決或另行主張權利。

 

裁判結果

一、張某莎應于本判決發生法律效力后十日內向李某梅支付647195.27元及以該款為本金從2019年3月1日起至實際付清日止按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息;

二、駁回李某梅的其他訴訟請求。

 

房產律師靳雙權點評

佛山市中級人民法院已終審認定原、被告之間存在借名買房的合同關系,并認定由于案涉房屋登記在被告名下,故被告為房屋的所有權人。原告在前案中請求確認案涉房屋歸其所有及被告協助辦理過戶登記手續,均未予支持,至于借名買房合同是繼續履行還是予以解除,法院則交由雙方當事人協商解決或另行主張。現原告請求被告承擔其為案涉房屋所支出的購房款、裝修費及其他費用,應認定其實際意圖為解除借名買房合同;因被告一直不承認存在借名買房關系,堅持主張房屋為其所有,故雙方之間的借名買房合同已無存在的意義和履行的可能,原告為案涉房屋所支出的款項,被告應償還給原告。

針對原告主張的支出項目,作如下分析:

一、購房款,原告主張為45萬元,包含2017年3月14日原告向原屋主黃某釗支付的定金50000元、2017年4月30日原告向黃某釗支付的首期樓款現金20萬元及王某海于2017年6月13日至28日期間(分四次、每次50000元)向被告轉賬的200000元。

對定金50000元,雖然證據顯示該款系“林某文”轉給原告后,原告用以支付給原屋主,但款項進入原告賬戶后即為原告所有,至于原告與“林某文”之間的法律關系應另行解決;“首期樓款20萬元”黃某釗注明系收取原告“現金”,被告亦無證據證明該款與其有關聯,故應認定為原告支付;而王某海分四筆支付給被告的20萬元,雖被告辯稱該賬戶系合伙體經營所用,但考察該賬戶的收支情況,發現既存在與合伙體收支有關的數據,也存在王某海個人使用的情形,且被告提供的微信群聊天記錄也未能反映王某海挪用合伙體資金,故被告辯稱該款系合伙體經營款依據不足,應認定為王某海代原告支出的購房款。

二、2017年7月14日、11月30日,王某海向被告轉賬15600元、25000元,原告認為該兩筆款項系辦理房屋過戶及貸款的費用,但未能舉證證明其主張的用途,法院不予采信。

三、還貸款30680元、物業管理費915.27元,原告均已舉證證實,被告亦無異議,予以確認。

綜上,原告為案涉房屋支出的款項合計647195.27元,原告超出部分的訴訟請求依據不足,不予支持。由于借名買房合同的效力一直在延續中,原告在本案中才要求被告返還上述款項,故利息應從其起訴日起計,可按照中國人民銀行同期同類貸款利率計至被告實際支付日止。

關于原告請求被告賠償其房屋增值價值的損失250000元。根據佛山市中級人民法院的認定,在借名買房合同的履行過程中,原告支付的購房款、按揭貸款,與雙方約定的房屋總價相差甚遠,且自2018年3月起未再按約定支付按揭款予被告,原告已構成違約;由于雙方對房屋如何交付使用及過戶的約定不明,參照借名買房合同一般由實際買房人支付房價的交易習慣,考慮原告在本案中僅支付小部分房款,又違約在先,故原告無權要求被告交付房屋及辦理過戶手續。因此,原告不能取得案涉房屋的物權系其自身原因所致,其請求被告賠償其房屋增值部分的損失沒有依據,不予支持。

 


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