最新案例

北京房產律師——借名購房出名人單方抵押借名房屋行為是否有效

發布日期:2021-09-15 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,...

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現將這些案件改編為案例,希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

 

 

原告訴稱

原告李某平向本院提出訴訟請求:判令被告注銷中山市1號房的抵押登記,并將該房屋過戶至原告名下。

事實和理由:2016年4月,原告欲購置廣東省1號房,但因征信問題,只能委托被告作為原告代表,以被告名義登記在該物業產權登記文件中。被告對此同意,并向原告出具了由原告辦理房產過戶等手續的公證委托書。原告向廣東省1號房的原產權人張某強支付了購房款。在被告取得銀行的抵押貸款后,由原告將每個月的按揭款匯至還貸賬戶,且房產一直由原告控制。原告多次要求被告將涉案房產過戶至原告名下,但被告均拒絕。由于房價暴漲,被告將房產私自賣出,嚴重損害原告利益。

 

被告辯稱

被告王某梅辯稱,1.不同意由李某平清償抵押借款,王某梅可自行清償。2.李某平與王某梅不存在借名買房的委托關系。首付款70萬元全部是由王某梅支付。首付款中的30萬元是王某梅以自有資金支付,另外40萬元是王某梅向他人借款所得。且首付款均由王某梅賬戶轉賬給張某強。3.涉案房產由被告購買,相關款項也是被告支付,銀行貸款也是被告償還。被告也通過了房產二押的方式貸得45萬元,清償了40萬元借款。4.原告向被告轉款是清償借款。

第三人農行述稱,如涉案房產的抵押欠款還清,其同意協助辦理注銷抵押登記手續。

第三人D公司向本院提交結清證明,并述稱,王某梅在D公司的貸款共計45萬元,已于2019年2月22日全部還清,D公司目前已協助辦理了注銷抵押登記,目前王某梅與D公司不存在借貸關系。

 

本院查明

2016年6月22日,(賣方)張某強、案外人王某章(買方)的代理人李某平與R公司(經紀方)簽訂《補充協議》,載明:賣方將位于廣東省1號房的房地產轉讓給買方,并于2016年4月24日簽訂了房地產買賣合同(合同編號0000020),并交了定金170000元、樓款125000元;現因買方征信問題,三方協商一致如下內容:買賣雙方同意將產權人變更到王某梅名下,若因本次買方變更到王某梅名下后于2016年7月30日前無法順利完成過戶手續,則買方須到期后三日內一次性付清剩余樓款,并在付清后辦理相應的過戶手續。

簽訂本補充協議后,張某強須與新的買方王某梅重新簽訂新的買賣合同,并將原來于2016年4月24日簽訂了房地產買賣合同作廢,雙方按新簽訂的買賣合同條款內容執行;該物業買賣雙方均知道買方代理人實際為出資購買該物業的真實人,買方實際為買方代理人所指定的產權人。李某平在買方代理人處簽名,張某強在賣方簽名處簽名并按手印,經紀方委托其代表劉某立簽名。

隨后,(賣方)張某強與(買方)王某梅與R公司(經紀方)于2016年6月24日簽訂了房地產買賣合同,主要約定:張某強將廣東省1號房以1790000元賣給王某梅,定金170000元為第一部分樓款,余款1620000元以銀行按揭方式支付給張某強。簽訂該合同后,李某平通過其個人銀行賬戶、及其妻子的賬戶共向張某強轉賬共1500000元。2015年8月12日,涉案房地產登記在王某梅名下。王某梅已經向原房主張某強支付了70萬元的首付款。

2016年8月19日,王某梅與農行簽訂《個人購房擔保借款合同》,主要約定:王某梅向農行借款1100000元,每月的12日為還款日,首次供款額為5514.87元,首次還款日為2016年10月12日。2016年8月24日,王某梅與農行到相應的政府部門將涉案房產抵押給農行。隨后,農行一次性向王某梅發放了借款1100000元。李某平在2016年10月11日至2018年5月11日期間的每個月的12日前,均向王某梅的銀行賬戶轉賬,共110321元。

王某梅向D公司借款450000元,D公司發放了450000元。李某平在2017年4月11日至2018年6月7日期間,通過其個人賬戶共向D公司轉賬了195718.68元。

D公司于2019年2月25日出具了結清證明,載明:王某梅在D公司的貸款共計45萬元,已于2019年2月22日全部還清,D公司已協助辦理了注銷抵押登記,目前王某梅與D公司不存在借貸關系。D公司在王某梅清償D公司的貸款45萬元后,已注銷了涉案房產的抵押登記。

另查明,根據李某平的財產保全申請,本院依法查封了涉案房產價值相當于1790000元的產權份額,該查封為第一查封。

 

裁判結果

一、原告李某平于本判決生效之日起七日內向第三人中國農業銀行一次性地全部清償廣東省中山市1號房的抵押借款本息及相關費用;

二、第三人中國農業銀行在原告李某平一次性地全部清償廣東省中山市1號房的上的抵押借款本息及相關費用之日起三十日內注銷廣東省中山市1號房的抵押登記;

三、被告王某梅在第三人中國農業銀行注銷廣東省中山市1號房的抵押登記之日起十五日內協助將該房產過戶至原告李某平名下,因過戶該房產而產生的一切稅費由原告李某平負擔。

 

房產律師靳雙權點評

本案系所有權確認糾紛。本案的爭議焦點為:李某平是否借王某梅的名義購買涉案房產。分析如下:

《中華人民共和國民法典》規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。”、“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”、“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。”,《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(一)》第二條規定:“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。”

本案中,首先,張某強、案外人王某章的代理人李某平與R公司于2016年6月22日簽訂的《補充協議》載明張某強是將涉案房產賣給李某平,而李某平指定王某梅與張某強重新簽訂買賣合同。

其次,王某梅在與李某平微信聊天中可推知雙方談論的是房產過戶至李某平名下的事宜。另從王某梅與李某平的聊天記錄,可知王某梅每次在收到農行的還款提醒的信息后,均會提醒李某平向王某梅的銀行賬戶轉賬以便支付該筆借款,且每月轉賬的數額與每月應向農行清償的數額幾乎一致。因此,法院認定,李某平與王某梅約定由李某平借王某梅的名義購買涉案房產,雙方事實上構成借名買房合同。

再次,王某梅辯稱李某平在2016年10月11日至2018年5月11日期間通過中國民生銀行的賬戶向其的轉賬的款項為清償借款,但卻未能提供充分證據證明雙方存在對應數額的債務往來。

然后,王某梅不能對李某平向本案的兩個第三人的大額轉賬作出合理說明。符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零八條第一項“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,確信待證事實的存在具有高度可能性的,應當認定該事實存在。”的規定。故,對王某梅的辯解不予采信。由此,在李某平向王某梅主張過戶涉案房產時,王某梅負有將涉案房產過戶至李某平名下的義務。因系李某平借王某梅的名義購買涉案房產,故其作為實際購買人,負有負擔過戶涉案房產至其名下而產生的一切稅費用的義務。

李某平主張王某梅將涉案房產過戶至其名下。現農行同意在涉案房產的抵押欠款還清后協助辦理注銷抵押登記的手續,而李某平亦已提供了充分的證據證明其具有一次性向農行清償涉案房產的抵押借款及相應的利息、費用的能力。此外,李某平系涉案房產的第一查封人。因此,將涉案房產過戶至李某平名下不存在事實上的不能履行或及法律上的不能履行。

雖王某梅在本案中并未要求李某平向其支付其因代李某平購買涉案房產而支出的其他全部費用,但為減少訴累,李某平應主動向王某梅支付王某梅為代李某平購買涉案房產而支出的其他全部費用。

概而言之,李某平主張將涉案房產過戶至其名下,理據充分,予以支持。王某梅的抗辯意見,缺乏理據,不予采信。


相關欄目

律師風采

提交房產問題

房產專家為您解答

咨詢在線客服

周一至周日 9:00 - 21:00

律房網服務熱線:13426037149

手機
+086 13426037149

周一至周日 9:00 - 21:00

律房網微信公眾號

免費下載說房APP

返回頂部

欧美大屁股妞性潮喷ⅩXX