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房產買賣律師靳雙權——婚內一方借名所購房屋離婚時能否分割

發布日期:2021-08-19 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,...

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現將這些案件改編為案例,希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

 

 

原告訴稱

原告王某強向本院提起訴訟請求:1.確認原、被告間就上海市閔行區1號房屋存在借名買房合同關系;2.判令被告配合辦理將上海市閔行區1號房屋不動產權利登記至原告名下的手續。

事實與理由:被告系原告妻子(即第三人)李某音的父親,即原告的岳父。2013年,原告看中并決定購買上海市閔行區1號房屋。由于限購政策原因,原告當時無法用本人名義購房。遂與被告協商一致,由原告出資并借用被告名義購買該房屋。預售合同價格為人民幣(幣種下同)2,605,937元,其中首付款1,565,937元由原告直接刷卡支付。原告為被告擔保并作為共同還款人,向浦發銀行借得貸款1,040,000元用于支付購房款,該貸款本金以及利息共計1,225,099.36元,亦全部由原告清償完畢。系爭房屋于2014年12月交房,原告接受了開發商的交付,收取了購房發票等一系列交房文件,繳納了該房屋的維修基金,繳納了該房屋辦理產證的全部稅,取得了登記為被告的房地產權證并保管至今。

上述事實以及借名買房之合同關系,雙方本無爭議,也足可見原告對妻子以及被告的信任。但因原告妻子于2018年7月對原告提起離婚訴訟,被告對該房屋相關情況開始含糊其辭,有將該房屋據為己有之意。為避免合法權益遭受損失,原告特提起訴訟,請求支持原告的訴訟請求。

 

被告辯稱

被告李父辯稱,不同意原告的訴訟請求。原、被告間并不存在借名買房關系,并無此合意,原告的主張并無事實及法律依據。本案系爭房屋的房款雖然來自于原告與第三人的共同財產。但因原、被告間的特殊關系,該房屋是原告與第三人在婚姻存續期間贈與被告,并登記在被告名下的。現房屋已經登記于被告名下,贈與行為有效并實際履行,原告無權單方面反悔。原告所稱的實際管理房屋持有房屋產權證不等于房屋的代持,原告是基于被告的授權委托行使管理職責。原告所述的規避限購政策借名買房并無事實、法律依據,請求駁回原告的訴訟請求。

第三人李某音辯稱,不同意原告的訴訟請求。系爭房屋是原告與其買給被告的,并未存在借名買房關系。如法庭認為原、被告間存在借名買房關系,需要恢復登記,因房屋的首付款由第三人出售個人房屋后予以支付,也應系夫妻共同財產,故也不應登記于原告名下,應登記于第三人名下。

 

本院查明

原告王某強與第三人李某音系夫妻關系,二人婚內育有一女王某珍。被告李父為第三人李某音之父。上海市閔行區1室房屋現登記于被告李父名下。

2013年10月8日,原告王某強為購買系爭房屋向B公司(以下簡稱B公司)支付10萬元。

2013年10月13日,B公司(賣方、簽約甲方)與原告王某強代被告李父(買方、簽約乙方)簽訂《定金合同》。

2013年10月18日,B公司(賣方、簽約甲方)與被告李父(買方、簽約乙方)簽訂《上海市商品房預售合同》。

2013年11月15日,上海浦東發展銀行(借款人、抵押權人)與被告李父(借款人、抵押人)簽訂《個人購房擔保借款合同》一份。

2014年12月,B公司向被告李父出具《房屋交付通知書》、《房屋交付指引》,要某被告李父辦理房屋交接手續,并向被告李父開具售房發票。

2015年8月17日,原告王某強與被告李父共同至上海市浦東公證處辦理了公證委托手續,李父委托王某強辦理系爭房屋的房屋交接手續、房屋貸款手續、辦理房屋小產證手續、辦理房屋物業管理相關事宜與手續、辦理房屋租賃相關事宜與手續、辦理與開發商解除合同及尋找買家等手續。受托期限自委托人簽署委托書之日起至2017年8月14日止。

2015年9月12日,原告王某強代被告李父辦理了系爭房屋的產權登記手續,房屋登記于被告李父名下。

2018年7月,第三人李某音起訴至上海市浦東新區人民法院,要某與原告王某強離婚。

2018年8月13日,原告王某強至被告李父住處協商系爭房屋事宜,被告李父于協商中表示對于系爭房屋不予表態。

 

裁判結果

一、確認原告王某強與被告李父之間就上海市閔行區1室房屋所建立的借名買房合同關系有效;

二、被告李父于本判決生效之日起十五日內協助原告王某強,辦理將上海市閔行區申鄭路1室房屋過戶登記至原告王某強名下的手續.

 

房產律師靳雙權點評

“借名買房”是指當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記于他人名下,由借名人實際享有房屋權益。現原、被告及第三人間確未達成書面代持協議,但當事人之間訂立合同或設立法律關系,可以通過書面形式,也可以通過口頭形式。故本案爭議焦點為原、被告間是否存在口頭形式的借名買房合同關系。

針對爭議焦點,被告及第三人認為,因原、被告間的特殊關系,考慮到被告照顧原告及第三人女兒的付出,故該房屋是原告與第三人在婚姻存續期間贈與被告,并登記在被告名下。

首先,購買系爭房屋的首付款1,465,937元均系由原告直接向B公司支付。雖被告及第三人抗辯,該首付款中大部分系由第三人出售動遷房屋的售房款86萬元予以支付。但動遷所得之8室房屋的安置對象為第三人李某音及王某珍,被告李父并非此次動遷之被安置對象。而售房款86萬元并非特定物,在支付至原告賬戶后與其他貨幣予以混同。第三人李某音于2012年11月出售動遷安置房屋,購買系爭房屋之首付款支付發生于2013年10月,在錢款混同的情況下,并無法區分首付款具體組成。即使該首付款中系由部分動遷房屋售房款予以支付,被告李父也無出資。

其次,貸款辦理完成后,還貸銀行卡原件留存于原告處,并由原告每月償還貸款直至全部清償。就此被告抗辯稱系以房屋出租收益予以償還貸款。但法院注意到,貸款的首期還款自2013年12月20日開始,此時房屋還未交付,尚未有租金收益。且被告陳述其為房屋實際權利人,但對于房屋出租事宜從未管理,被告不僅未添置房屋內的設施設備,對于何時出租、租期時長、租金金額、租金支付事宜等概不清楚,也從未提出異議。

再次,購買系爭房屋過程中,前期均由原告實地看房并予以洽談,且由原告代為簽署《定金合同》、《定金合同補充協議》。除還貸銀行卡原件外,購房合同原件、售房發票、《上海市新建住宅質量保證書》等一系列與系爭房屋有關的票證文件原件均由原告持有。甚至辦理公證委托的公證費用亦由原告予以支付,被告陳述其為房屋實際權利人,但如此怠于處分與房屋有關事宜,實不符常理。復次,購買系爭房屋時原告在本市已有兩處房屋,屬限購對象,確無法再次購買,原告陳述之借名購房原因與二被告之證人證言能夠相互印證。

同時,證人證言也較為完整的陳述了房屋購買時之實際情況,能夠反映出被告于當時并無購房之意。最后,被告陳述該房屋系因原告及第三人考慮到其照顧外孫女的付出,故將房屋予以贈予。但依據本案查明之事實,被告在本市虹口區另有承租公房,并未存在居住困難。且在被告照顧原告之女的過程中,原告為被告及其妻子租賃房屋居住,并由原告承擔相應租金,并未怠于照顧被告生活。同時法院注意到,在原、被告間就房屋問題協商的錄音中,被告并未直接陳述系爭房屋屬其所有系原告予以贈與,對于被告的該抗辯意見,難以采信。

現原告已經將原登記于其名下的上海市寶山區8號房屋予以出售,現其名下僅有上海市浦東新區1室房屋。而第三人李某音、案外人王某珍于本市無其他房屋,原告現已非限購對象,原告要某被告配合過戶的訴訟請求,予以支持。至于因交易過戶而產生之稅費,考慮到借名買房系因原告所需才予以達成,原告于庭審中表示愿先行承擔,于法不悖,予以支持。

綜上,原告要某確認與被告間存借名買房合同關系并要某被告配合過戶的訴訟請求,


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