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房產買賣律師靳雙權——借名所購房屋由出名人全額出資,借名購房關系成立嗎

發布日期:2021-08-19 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,...

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現將這些案件改編為案例,希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

 

 

原告訴稱

原告李某萍向本院提出訴訟請求:確認上海市虹口區1、2號兩套房屋(以下簡稱系爭房屋)產權歸李某萍所有,李某麗將該兩套房屋歸還李某萍,并將該兩套房屋產權過戶登記到李某萍名下。

事實和理由:2004年10月,李某麗受李某萍委托以李某麗名義代李某萍購買了系爭房屋。嗣后房屋登記在李某麗名下,房款已由李某萍全部承擔。李某萍作為系爭房屋的實際產權人,多次要求李某麗交還房屋并辦理變更登記手續,李某麗卻拒不辦理。故起訴。

 

被告辯稱

被告李某麗辯稱,李某萍所述不是事實。系爭房屋是李某麗購買的。2005年李某麗到李某萍美國的家中,李某萍當時希望李某麗將房屋轉讓給李某萍,李某麗于是書寫了代李某萍購買系爭房屋的協議。但此后李某萍沒有支付任何房款,所以這件事情就不了了之。系爭房屋是2007年辦理的房產證,李某萍未提出異議。2007年至今,李某萍也并未主張過任何權利。不同意李某萍訴請。

 

本院查明

李某萍與李某麗系姐妹關系。李某萍在2004年時已入美國籍。2004年10月30日,李某麗簽訂商品房預售合同購買了系爭房屋(用途為辦公),其中401室總價人民幣425,554元,首付款人民幣175,554元,銀行貸款人民幣25萬元;402室總價人民幣421,365元,首付款人民幣171,365元,銀行貸款人民幣25萬元。李某麗支付了首付款和交易稅費,并以李某麗名義申請了銀行抵押貸款。此后系爭房屋于2007年8月登記到李某麗名下。銀行貸款由李某麗按期歸還,并于2014年12月全部還清,于2015年5月注銷了抵押登記。系爭房屋于2007年交付后,由李某麗用于出租,收取租金。

2005年2月9日,李某麗在李某萍美國的家中向李某萍出具一張字據,內容為“2004.10.30在J小區1、2號,原發票名是李某麗,是代為李某萍購買,真正的戶主是李某萍”。

 

裁判結果

一、確認上海市虹口區1室、2室房屋歸李某萍所有,李某麗應于本判決生效之日起10日內協助辦理上述房屋的過戶登記手續,由此產生的稅、費由李某萍負擔;

二、李某麗應于本判決生效之日起10日內,將上海市虹口區1、2室房屋歸還李某萍;

三、李某萍于本判決生效之日起3日內,支付李某麗503,997.65元。

 

房產律師靳雙權點評

不動產權屬證書與不動產登記薄的記載事項,是權利人享有不動產物權的證明,除有證據能證明不動產登記薄的記載確有錯誤外,以其記載確定權利歸屬。本案中,被告是不動產權屬證書及不動產登記薄所記載的系爭房屋所有權人,原告主張房屋歸其所有,必須對雙方存在借名買房約定,以及購房款為原告出資的事實,承擔證明責任。

關于約定,法院從2005年2月9日出具的字據內容、李某麗書寫的兩張非規范格式的記賬稿以及李某萍書寫的非規范格式的記賬稿進行分析。根據李某麗在2005年2月9日出具的字據內容記載,雙方確有借名買房的意思表示。李某麗辯稱其寫字據的意思是將系爭房屋轉賣給李某萍,與所書內容明顯不符。李某麗辯稱李某萍當時希望受讓系爭房屋,李某麗于是書寫了代李某萍購買系爭房屋的協議。但此后李某萍沒有支付任何房款,所以這件事情就不了了之。

根據李某麗書寫的兩張非規范格式的記賬稿,系爭房屋的貸款是計算至2012年7月,因此李某萍與李某麗就系爭房屋貸款的結算至2012年7月,2012年8月至2014年12月系爭房屋的貸款仍有李某麗歸還,該部分貸款本息為164,511.15元。

綜上所述,李某萍主張系爭房屋的購房款全部由其出資,證據不足,無法完全采納。

李某萍已支付李某麗購房等相關款項為703,855元,尚未支付的款項為503,997.65元。李某萍與李某麗之間確有過借名買房的約定,李某萍就兩套房屋的合同總價846,919元而言,已支付了絕大部分購房款。雙方結算后法院認定的李某萍尚未支付的503,997.65元款項,包含了貸款的利息、辦理產權過戶的相關費用以及房屋的物業費等,該部分費用均應由房屋的產權人負擔,雙方在結算中將該部分應由產權人負擔的費用作為李某萍應支付的費用予以確認,顯然也是認可了李某萍與李某麗借名買房的事實,確認了李某萍作為系爭房屋實際購房人的身份。

再者,系爭房屋的租金收入為系爭房屋的孳息,應由房屋的產權人所有,現雙方對于租金作為李某萍已支付的款項抵扣了購房款形成了一致意見,亦能推斷出雙方對于李某萍作為系爭房屋的實際購房人達成共識。因此,系爭房屋應歸李某萍所有;李某萍尚未支付的503,997.65元應當予以支付,為減少當事人的訟累,法院一并予以處理。

 


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