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房產買賣律師靳雙權——借名購房出名人拒不過戶,借名人能否解除合同

發布日期:2021-08-19 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,...

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年,帶領專業房產法律團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現將這些案件改編為案例,希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

 

 

原告訴稱

原告李某冰向本院提出訴訟請求:1、判令解除李某冰與王某雄之間就上海市寶山區1號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)成立的借名買房合同關系;2、判令王某雄返還購房本金人民幣270萬元(以下幣種均為人民幣);3、判令王某雄賠償房屋增值部分價值250.5萬元。

事實和理由:李某冰此前一直租住在系爭房屋內。2013年5月,系爭房屋原產權人張某山欲出售該房屋及寶山區2號房屋。李某冰因沒有購房資格,通過同事張某豐找到其舅舅王某雄,希望借用王某雄的名義簽訂系爭房屋的買賣合同,雙方就借名買房事宜達成一致。此后,王某雄與張某山等就系爭房屋簽訂了《上海市房地產買賣合同》,約定購房款270萬元。同時,李某冰借用案外人劉某輝的名義以240萬的價格購買了2號房屋。

2013年5月30日、2013年7月1日,李某冰分兩筆向張某山的岳母林某云付清兩套房屋的購房款510萬元,另支付了房屋過戶的相關稅費。合同簽訂后,系爭房屋產權登記至王某雄名下,但房屋一直由李某冰實際居住,物業費、水電煤等相關費用也由李某冰承擔。現因王某雄拒不歸還系爭房屋,也不配合李某冰行使房屋權利,而李某冰因不具備上海市購房資格,無法將房屋產權恢復登記至其名下,故提出訴請如上。

 

被告辯稱

王某雄辯稱,不同意李某冰的訴訟請求。

系爭房屋是王某雄的外甥張某豐與李某冰合伙成立的M公司(以下簡稱“M公司”)作為效益分紅款為張某豐購買的。張某豐自2012年8月起多次向王某雄借款,至2013年12月共計借款300萬元,所有借款均系王某雄以現金支付,沒有借條也無法提供相關支付憑證。張某豐因無法償還該300萬元借款,就將系爭房屋抵給王某雄,故由王某雄直接與出售方簽訂房地產買賣合同。房屋購買后,一直由張某豐居住到2019年,王某雄本人沒有居住過。系爭房屋購房款確為270萬元,但李某冰主張返還購房款已超過訴訟時效。

 

本院查明

2013年5月30日,案外人張某某某(乙方)與林某云(甲方)簽訂《購房確認書》,約定,甲方自愿將系爭房屋及2號房屋出售給乙方,總房價510萬元,其中系爭房屋房價270萬元,2號房屋房價240萬元。2013年6月15日,王某雄與張某忠、張某山、楊某錢就系爭房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定房屋成交價為180萬元。同日,案外人劉某輝與林某云、孫志良、楊某錢就2號房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定房屋成交價為157萬元。上述合同簽訂后,李某冰分別于2013年5月30日、2013年7月1日向林某云轉賬支付130萬元、380萬元,付清上述兩套房屋購房款。2013年7月8日,系爭房屋產權過戶登記至王某雄名下,2號房屋產權過戶登記至劉某輝名下。

另查明,李某冰并非上海戶籍,目前在上海無購房資格。李某冰與王某雄之間并未就借名買房事宜簽訂過書面合同。

審理中,王某雄表示,本案不存在借名買房的事實,無論法院是否支持李某冰的訴訟請求,系爭房屋都是王某雄所有的房產,王某雄不同意將系爭房屋交付或過戶給李某冰。李某冰表示,愿意支付王某雄系爭房屋增值價款的20%作為補償款。關于房屋居住情況,李某冰表示,系爭房屋購買產權之前一直由李某冰租住直到2017年10月10日李某冰被刑事拘留,此后房屋處于空置狀態,現房屋鑰匙在何處不清楚。王某雄表示,系爭房屋購買產權后一直由張某豐居住到2019年,鑰匙在張某豐手中,目前房屋應該是空關著。

 

裁判結果

一、解除原告李某冰與被告王某雄就上海市寶山區1號房屋成立的借名買房合同關系;

二、被告王某雄于本判決生效之日起十日內,返還原告李某冰購房款2,700,000元;

三、被告王某雄于本判決生效之日起十日內,支付原告李某冰上述房屋增值部分價值2,004,000元;

四、駁回原告李某冰的其他訴訟請求。

 

房產律師靳雙權點評

本案的爭議焦點為:一、李某冰主張借名買房的事實是否存在;二、李某冰要求解除借名買房合同是否有法律依據;三、李某冰要求王某雄返還出資款并賠償房屋的增值損失是否有依據。圍繞爭議焦點,法院作如下闡述:

一、關于李某冰主張借名買房的事實是否存在。“借名買房”是指當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,由借名人實際享有房屋權益。

本案中,系爭房屋雖以王某雄名義購買,但根據李某冰提供的證據及相關證人證言,購房全程由李某冰操辦,所有房款均由李某冰出資支付,房屋自購買后也一直由李某冰占有、使用、管理直至其因刑事犯罪被羈押。此外,李某冰對于其借名買房的原因、動機、過程進行了詳細而合理的說明。反觀王某雄,其主張系爭房屋系M公司作為效益分紅而為張某豐購買,未能提供充分證據證明。其關于借款300萬元給張某豐且均以現金支付的陳述也明顯不合常理。

關于購房款支付情況,其起初陳述系M公司轉賬支付給林某云,后又變更為系李某冰將M公司賬戶款項轉至個人賬戶后再支付給林某云,相關陳述明顯前后矛盾。而其向法院提供的房產證原件也系2017年補辦,其主張房屋過戶稅費系其支付也未能提供證據證明。此外,其購買系爭房屋后從未居住過,庭審中關于房屋居住情況也陳述不清。基于以上事實,法院認為李某冰與王某雄之間就系爭房屋存在口頭借名買房關系已達高度蓋然性,予以確認。王某雄關于系爭房屋系張某豐因無力償還借款而抵債給王某雄的抗辯意見,缺乏證據支持也明顯不合常理,不予采信。

二、李某冰要求解除借名買房合同是否有法律依據。

根據法律規定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務,當事人可以解除合同。本案中,李某冰的主要義務有出資、繳納稅費、辦理購房手續等,王某雄的主要義務有出名、配合李某冰辦理房屋過戶手續等。鑒于李某冰現仍處于限購狀態,無法經由房屋產權變更登記為權利人,王某雄亦明確表示不同意將系爭房屋交付或過戶給李某冰,李某冰的合同目的已無法實現,故其要求解除借名買房合同的訴訟請求,于法有據,予以支持。

三、李某冰要求王某雄返還出資款并賠償房屋增值損失是否有依據。根據法律規定,合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。現李某冰、王某雄間借名買房合同依法解除,系爭房屋登記在王某雄名下,王某雄取得系爭房屋的所有權,理應將全部出資款270萬元歸還李某冰。

庭審中,李某冰及王某雄均表示系爭房屋目前處于空置狀態,王某雄也自認房屋鑰匙在其外甥張某豐手中,故關于房屋搬離交付問題,法院不再處理。房屋現有價值扣除出資款后為房屋增值利益。李某冰要求王某雄賠償該部分增值利益,李某冰雖然支付了全部出資款,但因受本市限購政策影響不具備購房資格,其之所以能夠享受增值利益,除了出資因素外,王某雄的出名因素亦不可或缺,且該出名因素也可能對王某雄在本市再次購房產生影響。而李某冰明知借名買房可能導致合法權益受到損失,仍規避政策而為之,應承擔一定風險。

審理中,李某冰也表示愿意支付王某雄房屋增值部分價值的20%作為補償款,故法院綜合考慮上述因素以及雙方對取得房屋的貢獻大小,酌情確定李某冰可享有80%的增值利益,剩余20%的增值利益由王某雄享有。關于增值部分的價值,法院根據評估報告的結論扣除購房款后確定為2,505,000元,故王某雄應支付李某冰2,004,000元的增值利益。

關于訴訟時效,王某雄辯稱李某冰要求返還購房款超過訴訟時效。李某冰認為,其一直居住在系爭房屋內,直到提起訴訟才知道自己的權利被侵害,故相關訴請并未超過訴訟時效。根據法律規定,訴訟時效應自知道或應當知道權利被侵害時起算,在雙方借名買房合同中,王某雄的主要義務是在李某冰具備購房資格的條件下配合將系爭房屋產權過戶至李某冰名下,該義務并未約定履行期限。在被羈押前,系爭房屋一直由李某冰實際控制使用,其并不知道自己的權利被侵害。直到本案訴訟,王某雄才明確表示不同意配合過戶,故李某冰的訴訟請求并未超過訴訟時效。

 


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