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什么情況下房屋買賣合同會被法院認定為無效?

發布日期:2019-07-19 責任編輯:admin
導讀

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了...

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  原告楊某、周某訴稱,兩原告系夫妻關系,1980年左右先后在自家宅基地上新建三間七架梁房屋和一間五架梁房屋。2000年后原告楊某在外照顧孩子生活,該房屋一直閑置。今年3月楊某聽說被告桂某要將原告家的房屋拆了重建,引發矛盾,楊某方知2004年2月被告與原告周某瞞著楊某簽訂了賣房協議。原告楊某認為該協議違反法律規定,應屬無效協議。故向法院提出訴訟請求:1.確認被告桂某與原告周某簽訂的賣房協議無效;2.判令被告返還房屋;3.本案訴訟費由被告承擔。

  2、被告辯稱

  被告桂某辯稱,被告與兩原告同屬村集體組織成員,雖兩原告的房屋土地系村集體土地,被告與原告簽訂的房屋買賣協議并不違反法律規定,楊某對房屋買賣的情況也是知道的,房屋買賣合法有效。請求駁回兩原告的訴訟請求。

  二、法院查明

  北京市朝陽區法院查明:原告楊某與原告周某系夫妻關系。2004年2月2日在李本善、李某的見證下,原告周某與被告桂某簽訂“賣房協義書”,表明茲因周某有閑置房屋壹套計四間及院墻,經考慮愿意賣給桂某,經雙方協商訂立如下條約:1、房價議定為壹萬肆仟元零陸拾元整,款當日付清。2、門前原有壹棵大白果樹保留原主,并保留四十平方米地,該四十平方米地所有權屬周某所有。西止吉善界,北止院墻外伍拾公分,向東田樹中心四米。3、正屋四周均以原界為準。4、家中所有資產在一個月內清理完畢。5、周某收白果時不管占用多少地,桂某不得干擾。房屋買賣協議簽訂后,被告給付了購房款項,并在所購房屋內居住至今。2017年4月25日原告楊某、周某以房屋買賣協議違反了法律強制性規定以及原告楊某不知賣房為由訴至法院,要求確認房屋買賣協議無效并返還房屋。

  2017年6月2日村委會出具證明稱,桂某戶于2005年10月23日從外地遷入我村,2004年3月11日向村委會書面承諾在國家政策不調整的情況下不得享受承包土地,至今我村土地沒有調整,目前該戶手中的土地是繼承的已故父母生前的土地。桂某于2004年3月11日向村委會出具申請稱,桂某戶口遷到泰州市××組,征求土地調整需用土地(田塊),土地不調整,不征用。

  三、法院判決

  北京市朝陽區法院判決:駁回原告楊某、周某的訴訟請求。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為,本案的爭議焦點在周某與桂某之間的房屋買賣協議是否違反了法律的強制性規定而歸于無效以及楊某是否對周某的賣房行為不知情而致房屋買賣協議無效。

  就第一個焦點問題,原告認為被告桂某與原告周某非同一農村集體經濟組織成員,雙方之間的房屋買賣違反了法律的強制性規定,應為無效,被告則認為其已為村的集體經濟組織成員,故案涉房屋買賣是有效的。雖法律對農村房屋(含宅基地)的買賣或轉讓是有限制的,但并不禁止同一集體經濟組織成員之間房屋(含宅基地)的買賣或轉讓。雖被告2004年與原告周某簽訂房屋買賣協議時尚未是村的集體經濟組織成員,其在戶口遷入村時也承諾不要求調整土地,但在被告將戶口遷至村后,村委會對桂某已成為村的集體經濟組織成員予以了確認,被告提供的農村土地承包經營權證對此進一步予以了確定和證明,法院對桂某已為村的集體經濟組織成員這一事實予以認定。被告不要求調整土地的承諾,不妨礙其通過其他方式獲得村集體經濟組織成員的身份,同樣不妨礙被告在村無其他宅基地和住房的情況下,合法購買其他同屬村集體經濟組織成員的房屋,故對原告的這一主張法院不予認可。

  就第二個焦點問題,原告楊某表示對房屋買賣其不知情。楊某對案涉房屋自2004年起即由被告占有居住是明知的(楊某認為系租賃),但在長達十幾年的時間內卻從未向被告主張過租金,如楊某認為房屋買賣中的14060元系租金,但雙方卻并無租期和租金標準約定,就此楊某從未向周某求證(一經求證即應知道為買賣房屋),與常理不符,法院不予采信。



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