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房屋惡意漲價拒絕履行合同,買方應該怎么辦?

發布日期:2019-07-19 責任編輯:admin
導讀

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼  承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積...

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼

  承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  原告胡某訴稱,其于2016年4月19日與被告張某簽訂《房屋買賣協議》一份,約定二被告將房屋出售給其。合同簽訂后,其向被告張某支付了購房定金30萬元。但被告張某則以被告蘭某未書面授權,不同意賣房以及房價上漲需上調房款等理由拒絕履行合同。因此,其與2017年1月5日向法院提起訴訟,要求解除雙方簽訂的《房屋買賣協議》;二被告返還購房定金300000元,支付違約金467500元(1870000*25%)。

  2、被告辯稱

  被告張某、蘭某辯稱,其二人對于合同解除沒有異議,但因原告存在未按約支付第二期的定金等違約情形,故其二人不同意返還定金,支付違約金。

  二、法院查明

  北京市朝陽區法院查明:2016年4月19日,原告(乙方)與張某、蘭某(甲方;該二人原系夫妻,于2017年3月28日離婚,合同上蘭某的簽名系張某代簽)簽訂《房屋買賣協議》,主要內容為:乙方以187萬元的價格購買甲方所有的房屋;乙方于2016年4月19日交付定金30萬元,余下7萬元于下周二之前支付;雙方任何一方解除合同或拒絕履行合同,或發生約定的違約現象,均由違約方向另一方支付房屋成交價格的25%作為違約金。同時,雙方還在該合同中約定:1、經雙方協商,乙方承諾給甲方還銀行貸款(貸款金額70萬元),代還貸款后在總房款中扣除;2、經雙方協商,乙方承諾在6月1日之前把買賣合同變更至乙方名下,如變更不了,乙方承諾把其余款項一次性付給甲方;3、代乙方付款方為溫某;……5、甲方承諾2016年10月1日前房子交付給乙方;6、經雙方協商,乙方愿以代付款方溫某名下的房產及現在購買的房產在變更前作為抵押給甲方余款80萬元。同日,溫某向張某轉賬30萬元。審理中,原、被告一致確認,該房屋直接在開發商處更名未成。

  2016年11月10日,張某、蘭某向溫某郵寄了《解除房屋買賣協議通知》,主要內容為:原告承諾于2016年4月26日前支付剩余的7萬元定金,但未予支付;原告承諾為其償還銀行貸款70萬元,之后從房款中扣除,并承諾于2016年6月1日前將買賣合同變更至原告名下,如變更不了,原告承諾將余款一次性付給其等;但原告未按前述約定履行合同義務,經多次催促未果,原告的行為已構成根本性違約,故特通知原告,自即日起解除雙方簽訂的上述《房屋買賣協議》,原告所交付的30萬元定金依法也不予退還。該解除通知于2016年11月11日由他人代收。審理中,張某稱,房屋買賣及合同簽訂的事宜都是其與溫某談的,原告只是在合同上簽了個字,故其只能將解除通知郵寄給溫某。原告表示其在整個房屋買賣的過程中未與被告進行協商;該解除通知也是在2016年12月聽溫某說的。

  2017年1月5日,原告向法院提起訴訟,要求確認上述《房屋買賣協議》無效,張某、蘭某返還購房定金30萬元。在該案審理中,蘭某對張某代為簽訂的《房屋買賣協議》予以認可。2017年2月21日,法院作出民事判決書,判決駁回了原告請求確認《房屋買賣協議》無效并據此要求返還定金的訴訟請求。

  三、法院判決

  北京市朝陽區法院判決:

  1、原告胡某與被告張某、蘭某之間的《房屋買賣協議》解除。

  2、駁回原告胡某其他訴訟請求。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為,原告與張某、蘭某簽訂的《房屋買賣協議》合法有效,理應由各方遵照履行。但實際上前述合同在簽訂后始終未能得到完全的履行。其中,張某、蘭某更是以原告未按約定支付剩余定金以及在更名不成后未按正常流程及約定履行合同為由于2016年11月10日發出了《解除房屋買賣協議通知》。原告也因張某、蘭某又將本案房屋再次抵押借款而變更訴訟請求為要求解除合同。可見,本案合同現已無法繼續,應予解除。

  合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。本案中,原告主張張某、蘭某系以蘭某未簽字,不同意賣房以及房價上漲需增加房款為由不肯履行本案合同的,故其要求二被告在合同解除后返還給其購房定金并支付違約金。對此,二被告未予認可且原告也未提供證據加以證明,故法院對此不予采信。

  與此同時,二被告則主張系原告違約,即未按約定支付剩余定金以及在更名不成后未按正常流程及約定履行,故其二人在解除合同后不應返還購房定金并支付違約金。對此,原告雖亦未予認可,但根據《房屋買賣協議》的相關約定,原告應于2016年4月19日后的下周二支付定金余款7萬元,并在關于2016年6月1日前將買賣合同直接更名至其名下的承諾未能實現的情況下即將其余房款一次性支付張某、蘭某。但原告在本案合同的履行過程中既未按約支付定金余款,也未在直接更名不成的情況下按約支付剩余房款給張某、蘭某。因此,二被告主張原告違約并據此解除合同,事實清楚、證據充分,應予采信。對此,代表原告參與本案房屋買賣事宜全程的溫某在與張某協商時提出的關于扣除5萬元,合同解除的協商方案也可予以印證。

  至于本案協議的解除時間,因代表原告參與本案房屋買賣事宜全程的溫某于2016年12月26日向張某確認收到了《解除房屋買賣協議通知》,且原告亦確認溫某已向其告知,故應確定為2016年12月26日。



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