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逾期不交房屋,合同無法履行,是否可以退還購房款,賠償損失?

發布日期:2019-07-19 責任編輯:admin
導讀

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了...

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  原告李某訴稱,兩被告系夫妻關系。2014年4月15日,兩被告將房屋出售給原告,原告替被告歸還了銀行貸款230000元及借款合計450000元,一次性付給兩被告。兩被告收錢后未能及時過戶,經原告多次催要,兩被告不予理睬。原告為維護自身權益,依法起訴:1.請求被告立即返還購房款450000元并承擔自2014年4月15日起至實際還清之日止的利息(利息按銀行同期貸款利率計算)、經濟損失25000元;2.本案訴訟費用、保全費由被告負擔。

  2、被告辯稱

  被告周某未作答辯。

  被告關某辯稱,本案所涉房屋系被告周某婚前個人所有,其未將所收房款交付給被告;原告也未提供證據證明兩被告向原告借款177000元的事實,且被告本人系國家正式編制教師,有穩定收入及單獨房產,與被告周某經濟分開,請求駁回原告的訴請。

  二、法院查明

  北京市朝陽區法院查明:兩被告于2011年10月14日辦理結婚登記手續。房屋所有人系被告周某單獨所有。另一套房屋和車庫系被告關某單獨所有。2014年4月3日,原告(乙方)與被告周某(甲方)簽訂房屋買賣協議1份。2014年4月15日,被告周某與原告簽訂協議書1份。2014年4月15日,被告周某向原告出具收條1份,載明:今收到李某文化二村購房款450000元。同日,被告周某向原告出具欠條1份,載明:賣房余款還欠8000元。同日,原告向被告周某出具收條1份,載明:收到周某2014年4月15日至7月15日的房租3000元。

  被告關某提供落款時間為2011年11月18日的夫妻AA制協議1份,用來證明兩被告經濟分開。該份協議載明:本協議自簽訂之日起至婚姻終結為止,在本協議簽訂之前,夫妻雙方的財產、物品等歸各自所有,產生的相關債務歸雙方各自承擔,自本協議簽訂之日起,雙方各自的收入、物品、財產歸各自所有,一方不得干預另一方的資金、物品、財產的使用及分配的權利,各自負擔父母生活費、贍養費、子女撫養費、夫妻撫養費,夫妻個人形成的債務各自承擔等內容。被告關某提供教師資格證及金壇市實驗幼兒園書面證明用來證明其系教師、有穩定收入足以養活自己的事實。

  訴訟前,法院依法作出民事裁定書,裁定:查封房屋一套及5-26號車庫。

  訴訟中,原告將訴訟請求變更為:要求兩被告返還借款450000元及按照年利率6%支付自2014年4月16日起至還清之日起的利息。

  三、法院判決

  北京市朝陽區法院判決:

  1、被告周某、關某返還原告李某借款人民幣208708.49元及逾期付款利息。

  2、被告周某返還原告李某借款人民幣230291.51元及逾期付款利息。

  3、駁回原告李某的其他訴訟請求。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為,結合本案查明事實及原、被告雙方的訴辯意見,本案的爭議焦點為:一、本案基礎法律關系如何認定。二、本案夫妻共同債務如何認定。

  關于爭議焦點一,本案基礎法律關系如何確定。法律關系的性質界定,不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱,而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來綜合決定。根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定,當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。

  根據被告周某與原告簽訂的“房屋買賣協議”和“協議書”分析,雙方訂立協議的真實目的是為了給借款提供擔保實現抵押,并非為了實現房屋買賣。即雙方當事人在簽訂房屋買賣協議時并無真實轉移案涉房產所有權的意思,其真實意思是設定擔保。簡言之,被告周某與原告之間的真實法律關系是民間借貸,房屋買賣協議只是作為讓與擔保的一種方式。故房屋買賣協議名為房屋買賣,但實為民間借貸提供擔保;根據上述協議,出借人為原告,借款人為被告周某,雙方之間基礎法律關系為民間借貸,且該種法律關系已經生效判決所確認。

  二、關于涉案債務是否屬于兩被告的夫妻共同債務問題。

  法院認為,夫妻共同債務,是指夫妻一方或者雙方在婚姻關系存續期間,為維持家庭共同生活所負的債務。夫妻一方的個人債務,則是指夫妻一方婚前債務或者婚后以個人名義所負的與夫妻共同生活無關的債務。可見,是否為夫妻共同債務,應當以該債務是否用于夫妻共同生活作為本質的判斷標準。具體何為“用于夫妻共同生活”,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十四條進一步明確,債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的,應當按夫妻共同債務處理。但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務,或者能夠證明夫妻雙方實行分別財產制且債權人明知的除外。本案中,原告主張借款450000元,包括兩部分,一部分為2013年的借款,另一部分為2014年的借款。

  關于該筆借款262000元是否屬于夫妻共同債務。該筆借款262000元包含兩部分,一部分為原告替被告周某償還房屋銀行抵押貸款230291.51元,另一部分為31708.49元(262000元-230291.51元)借款。對于230291.51元,該筆債務應不屬于夫妻共同債務,房屋銀行抵押貸款日期為2011年9月15日,兩被告結婚時間為2011年10月14日,被告周某取得貸款的時間不是發生在兩被告夫妻關系存續期間,未用于夫妻共同生活。2.原告與被告周某之間簽訂的“房屋買賣協議”中的出賣房屋系被告周某單獨所有,為其婚前財產,其收取的房款(實為借款)230291.51元用于償還該房屋銀行抵押貸款,并未用于兩被告的夫妻共同生活,該筆借款不宜認定為夫妻共同債務。因此,原告訴請被告關某對該筆借款及利息承擔連帶責任的主張,缺乏事實依據,法院不予支持。對于債務31708.49元,應屬于夫妻共同債務,被告關某應承擔該筆債務及利息的連帶清償責任,相關理由如上述2013年的借款說理內容一致,不再累述。



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