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農村房屋買賣合同中,出賣人現為城市居民,能主張合同無效嗎?

發布日期:2020-10-27 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2014年9月,樊某訴稱:樊某原系順義區某村村民,在該村6號有宅院一所,內有北正房5間,西廂房3間。該宅院有《集體土地建設用地使用證》,土地使用權人是樊某。方某、楊某是夫妻關系。2001年5月,樊某因為急需用錢,經中間人介紹,樊某與方某、楊某達成協議,將上述房屋以7萬元的價格賣給方某、楊某。達成協議后,方某、楊某交付了價款7萬元,樊某將房屋及《集體土地建設用地使用證》交給了方某、楊某。由于雙方的行為違反了法律法規的強制性規定,是無效的行為,故樊某訴至法院,請求:1.確認樊某與方某、楊某于2001年4月就順義區某村6號房屋達成的買賣關系無效;2.判令方某、楊某將從樊某處購買的順義區某村6號宅院的房屋騰退,并返還給樊某;3.判令方某、楊某將樊某的《集體土地建設用地使用證》交還給樊某;4.訴訟費由方某、楊某承擔。

  2、被告辯稱

  方某、楊某辯稱:2002年,因為所居住的房屋即北京市西城區×號拆遷,方某、楊某才購買了樊某的房屋,并非為了升值,且之后二人一直在宅院居住。方某名下沒有正式的住房,楊某名下有一處一居室,由二人的一家居住。方某、楊某購買的是房屋,房屋買賣合同是有效的;至于宅基地,樊某賣房時已是居民戶口,宅基地屬于集體所有,樊某沒有起訴的資格。因此,方某、楊某不同意樊某的訴訟請求。房產律師在線免費解答

  二、法院查明

  樊某原是北京市順義區某村村民,其在該村6號擁有宅院一所,該宅院的《集體土地建設用地使用證》登記在樊某名下。方某與楊某是夫妻關系,二人原為北京市西城區×號居民。2002年2月,樊某與方某、楊某簽訂《購房協議書》,約定:樊某將北京市順義區某村6號宅院一處賣給方某和楊某,價格為7萬元;此房產小院東至西15.7米,南至北28.4米,共計446平方米,院內有北房五間94.2平方米,西廂房三間(帶地下室)100平方米及院內若干花木。協議簽訂后,方某、楊某給付樊某7萬元,樊某將宅院和該宅院的《集體土地建設用地使用證》交給方某和楊某。后方某和楊某夫婦在此宅院居住至今。

  2002年11月,北京市西城區×號被拆遷。2003年10月17日,方某和楊某的戶口均遷至北京市西城區6號,該處房屋所有權人為楊某,面積為41.7平方米。2004年5月10日,樊某由南彩村投靠親屬,轉為非農業戶口,戶口遷至北京市順義區6號。2008年3月19日,樊某將戶口遷入北京市順義區某村×號。2011年9月19日,樊某又將戶口遷至現在戶籍所在地,即北京市順義區×號。

  庭審中,關于《購房協議書》的效力,雙方存在爭議。樊某稱雙方買賣房屋時其是×村村民,方某和楊某均為城鎮居民,根據法律規定,買賣協議應該無效,因此堅持要求確認雙方于2002年2月簽訂的《購房協議書》無效,并要求方某和楊某騰退房屋、返還《集體土地建設用地使用證》;方某、楊某稱現在樊某也是居民戶口,宅基地歸村集體,地上物歸樊某,因此雙方簽訂的《購房協議書》合法有效,而且方某和楊某一直在宅院居住,沒有其他住所,無法騰退房屋。經法院釋明,方某和楊某堅持不在本案中向樊某主張返還購房款以及賠償損失。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)樊某與方某、楊某達成的《購房協議書》無效;

  2)方某、楊某院落、房屋騰空后返還給樊某;

  3)方某、楊某將《集體土地建設用地使用證》返還給樊某。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  農村宅基地屬農村集體經濟組織所有,該集體經濟組織成員享有宅基地使用權。2002年2月,樊某與方某、楊某雖然簽訂了《購房協議書》,達成了農村房屋買賣協議,但因方某、楊某并非北京市順義區某村集體經濟組織成員,該協議違反了國家有關法律、法規的強制性規定,應屬無效。方某、楊某主張樊某現已轉為居民戶口,無權主張《購房協議書》無效,但合同無效為自始無效,樊某現已轉為居民戶口的事實并不能導致雙方簽訂的《購房協議書》轉變為有效,故對方某和楊某的辯稱意見法院不予采納。房產糾紛律師哪個好

  房屋買賣合同被確認無效后,雙方應將從對方處取得的財產返還給對方。故樊某要求確認買賣合同無效,騰退并返還涉訴宅院以及返還《集體土地建設用地使用證》的請求,法院予以支持。經法院釋明后,方某和楊某堅持不在本案中主張返還購房款以及賠償損失,故在本案中對上述問題不作處理,二人可另行解決。


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