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房產律師靳雙權解析房屋買賣合同解除后,如何承擔違約責任?

發布日期:2020-10-27 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2015年3月,高磊訴稱:2015年1月3日,我與朱倩經華熙經紀公司居間簽訂房屋買賣合同,約定朱倩購買我位于房山區801號房屋,價格為1325000元,首付款445000元,于房源校驗通過及朱倩購房資格審核通過10日內支付;朱倩承諾遵守國家和北京市相關住房限購,因違反限購政策導致購房合同無效或解除,愿意承擔一切法律責任;如朱倩未按約定時間付款,逾期超過15天我有權解除合同,朱倩應支付房價款10%的違約金,我返還已付款項,期間所有費用及居間服務費由朱倩承擔。

  合同簽訂當天我將房產證放在中介公司保存。后經審核發現朱倩不具備購房資格,各方未能達成一致協議。因朱倩未遵守限購政策,導致合同無法履行,朱倩的行為已構成違約。要求確認2015年1月3日簽訂的存量房屋買賣合同已于2015年2月11日解除、朱倩賠償我違約金132500元。

  2、被告辯稱并反訴

  朱倩辯稱并反訴稱:我沒有故意不履行合同的故意,未按時付款的結果不是我原因造成的,也沒有違反合同的相關規定。華熙經紀公司未向我明示購房風險,交易中不采用北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版),而用自行編制的合同代替,是造成合同不能正常履行的原因之一。我是外地人,沒有在北京買房經驗,華熙經紀公司作為專業機構,在沒有提供相應材料時就斷定我具有購房資格,誤導我簽訂了不能實現合同目的的合同,誤導我交了定金,導致合同不能正常履行。購房承諾書不是必備條款,起草于2013年,但最重要的京九條、京十五條卻只字不提,該承諾書不能反映當事人的真實意思因而不能受法律保護。

  綜上,造成不能履行的原因在于不可更改的不可抗力,合同約定因不可抗力不能履行的,根據不可抗力的影響,部分或全部免除責任。不同意高磊訴訟請求。現我提起反訴,因我未違約,因此高磊收取我定金2萬元沒有依據,華熙經紀公司未履行告知義務、未在支付定金之前確認我的購房資格,因而要承擔連帶責任,反訴要求高磊返還定金2萬元,華熙經紀公司承擔連帶責任。北京房產律師哪個好

  二、法院查明

  2015年1月3日,高磊與朱倩簽訂編號為x的存量房屋買賣合同(經紀成交版),約定朱倩購買高磊所有的位于房山區801號房屋,房款為1325000元,首付款445000元,于房源校驗通過及朱倩購房資格審核通過10日內支付;朱倩應在同年1月15日前提供真實有效的購房資格審核材料;朱倩承諾遵守國家和北京市相關住房限購,因違反限購政策導致購房合同無效或解除,愿意承擔一切法律責任;如朱倩未按約定時間付款、遲延不配合高磊辦理手續的或其它違約行為導致交易不能進行,逾期超過15天高磊有權單方解除合同,朱倩應支付房價款10%的違約金,高磊返還朱倩已付款項,期間所有費用及居間服務費由朱倩承擔。合同簽訂當天朱倩給付高磊定金2萬元。

  同年1月15日前經審核發現朱倩不具備購房資格,朱倩未按約定日期提交相關購房資格核驗通過材料,導致合同無法繼續履行,高磊曾于2015年2月7日向朱倩及華熙經紀公司發出解除合同通知,朱倩及華熙經紀公司于同年2月11日收到該通知。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)高磊與朱倩及北京華熙房地產經紀有限公司簽訂的存量房屋買賣合同(經紀成交版)已于二零一五年二月十一日解除。

  2)朱倩給付高磊違約金十三萬二千五百元。專業房產律師哪個好

  3)高磊返還朱倩定金二萬元。

  4)駁回朱倩其他反訴請求。

  2、二審判決

  1)維持一審判決第一、三、四項;

  2)變更一審判決第二項為:朱倩給付高磊違約金六萬元;

  3)駁回高磊的其他訴訟請求;

  4)駁回朱倩的其他上訴請求。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  依法成立的合同受法律保護。本案中,高磊與朱倩簽訂的存量房屋買賣合同系雙方真實意思表示,并未違反法律、法規的強制性規定,應為合法有效,雙方均應按照合同約定履行各自義務。朱倩以其不具有購房資格構成不可抗力為由主張免責,但現有證據表明,雙方并未約定不可抗力的具體情形,且依據法律之規定,“不可抗力”系不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。北京市政府早在2011年即開始執行《關于落實本市住房限購政策有關問題的通知》,該通知對非本市戶籍居民家庭能否購買本市住房作了明確規定,朱倩簽訂合同時應熟悉上述通知內容,并應能夠依據通知內容自主判斷其是否具有購房資格,朱倩不具有購房資格并非不可抗力,對朱倩的該項主張,法院不予支持。在簽訂合同時,朱倩承諾遵守國家和北京市相關住房限購,因違反限購政策導致購房合同無效或解除,愿意承擔一切法律責任,現合同因朱倩不具有購房資格而不能履行,合同不能履行應歸責于朱倩,故朱倩應承擔違約責任。房產律師在線免費解答

  約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院予以適當減少。本案中,朱倩并無隱瞞不具有購房資格的惡意和故意,在雙方簽訂合同后不久朱倩即告知高磊其不具有購房資格,高磊亦在得知此事后向朱倩發出了解除通知,合同中約定的主要權利義務尚未實際履行,現高磊又并未舉證證明其所受損失,在此種情況下,如仍按原合同約定承擔違約責任,則對朱倩懲罰過重,法院根據公平原則,結合合同的履行情況、當事人的過錯程度及預期利益等因素綜合考慮,對朱倩要求減少違約責任的抗辯主張予以支持。


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