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房地產律師靳雙權解析賣方拒絕履行過戶,買方如何維權?

發布日期:2020-10-27 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  張佳訴稱:我與張茜就北京市海淀區901號房屋簽訂了房屋買賣合同,2010年1月我曾起訴張茜要求其履行合同,最終法院認為雙方合同合法有效,雙方有履行合同的義務,但因房地產開發公司原因,無法辦理產權登記,故法院以辦理產權條件不具備為由駁回我的訴訟請求。現經詢問房地產開發公司,房屋可辦理產權登記手續,故張茜應向房地產開發公司提交相關材料,辦理產權登記,履行合同義務。同時我符合限購政策,是北京市戶籍名下無房者,故訴請要求張茜履行與我簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,辦理產權過戶手續并交付房屋,并由張茜承擔房屋交易中的個人所得稅及本案訴訟費。

  2、被告辯稱

  張茜辯稱:首先,這個案子在2010年曾被法院審理過,根據一事不再理的原則,應駁回張佳的訴訟請求;其次,張茜的母親從2009年10月28日就明確告知張佳合同不履行了,從2011年3月法院駁回張佳訴訟請求開始,張佳就該案的訴訟時效就開始計算了,但張佳在三年后的今天才起訴,時效上已經超過法律應當保護的期限;再次,張茜在與張佳簽訂房屋買賣合同時確患有精神分裂癥,這個期間做出的行為不應認定為合法有效,且房屋是張茜與其兒子唯一的住房,張茜與其丈夫在離婚時也約定將房屋給其兒子,故不同意張佳的訴訟請求。

  3、第三人述稱

  房地產開發公司述稱:張茜確與我公司就901號房屋簽訂了購房合同,現該房屋的房款已經付清,該房屋也具備辦理房產證的條件,開發商已經履行了開具發票的義務,張茜可以到我公司領取正式發票并辦理網簽,我公司可以協助張茜辦理房屋產權證。房產律師在線免費解答

  二、法院查明

  2003年12月15日,張茜與房地產開發公司簽訂《住宅樓拆遷認購(期房)購銷合同》,約定張茜購買位于北京市海淀區房屋一套,建筑面積共60.07平方米。

  2009年10月25日,張茜(出賣人,甲方)與張佳(買受人,乙方)簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,將上述房屋售予張佳。

  2010年1月,張佳以張茜遲遲未予辦理房產過戶手續為由訴至法院,要求張茜繼續履行合同,交付房屋,待張茜取得房產證后,協助其辦理上述房屋的產權過戶手續;并要求張茜支付違約金及合同履行中應繳納的營業稅,在該案庭審中,張茜的法定代理人主張張茜患有精神分裂癥,簽訂合同時不具有民事行為能力,故法院依據張佳的申請,依法進行了鑒定,鑒定結論為:張茜臨床診斷為邊緣智力,2009年10月25日,與張佳簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,認識和預期能力存在,應評定為具有簽訂合同的民事行為能力。后一審法院做出判決,駁回了張佳的訴訟請求。張佳不服一審法院判決,提出上訴。2011年3月17日,二審法院判決,駁回上訴,維持原判。該二審法院判決中寫明:……張茜經鑒定,在簽訂合同時具有簽訂合同的民事行為能力,故張茜有關合同無效的主張,缺乏事實根據,法院不予采信。

  合同生效后,當事人就履行時間沒有約定或者約定不明的,可以協議補充,不能達成補充協議的,按照合同的有關條款或者交易習慣確定。張茜與張佳在《北京市存量房屋買賣合同》中未對房屋交付時間作出約定,根據交易習慣及合同中有關房屋過戶、付款的條款,應確定為在房屋過戶完畢且支付完全部房款時即時交付房屋。因目前尚未到交付條件,張佳起訴要求張茜交付房屋,法院不予支持。因目前張茜尚未取得產權證,現張佳起訴要求張茜協助辦理產權過戶手續,因條件尚不具備,法院不予支持。合同中并未明確具體履行期限,故張佳有關要求張茜支付違約金的訴訟請求缺乏事實根據,法院不予支持。一審法院有關合同應予解除的論述不當,法院予以糾正,但一審法院有關駁回張佳的訴訟請求的判決結果并無不當,法院予以確認。該終審判決現已生效。現房屋尚未辦理產權證,該房屋一直由張茜使用。

  本案庭審中,張茜的法定代理人仍主張張茜患有精神疾病,簽訂上述合同時精神狀態不正常,合同應屬無效,并提交了張茜的診斷證明予以佐證。另,張茜提交(2008)海民初字第32895號民事調解書,證明自己于2008年11月14日與崔×經法院調解離婚,并于離婚當日與崔×達成離婚協意書,該離婚協意書載:…….海淀區×號樓1206號歸屬崔×所有,海淀區×號樓1901號歸屬張茜所有,雙方房產產權最終歸屬于崔×1繼承,雙方無權處理。張佳對離婚協意書的真實性不予認可。

  因張佳要求張茜協助其辦理過戶手續,但張茜尚未取得房屋的產權證,如辦理該產權證,需房地產開發公司予以協助。故訴訟過程中,法院依職權追加房地產開發公司為第三人參加訴訟。庭審中,房地產開發公司稱,張茜已將全部購房款支付完畢,公司可以為張茜辦理房屋產權手續。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)確認張佳與張茜簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》有效,雙方繼續履行;

  2)張茜辦理房屋產權證,第三人北京房地產開發房地產開發有限公司予以協助;

  3)張茜在取得產權證后三十日內協助張佳將房屋產權辦至張佳名下,并將房屋交付張佳;

  4)張佳于辦理完畢產權過戶手續的當日,給付張茜剩余購房款一百二十六萬元;

  5)駁回張佳的其他訴訟請求。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  現依據已生效的(2011)一中民終字第x號民事判決書的論述,張茜與張佳于2009年10月25日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效,應得到履行。在庭審中,房地產開發公司認可與張茜之間的《購銷合同》無其他糾紛,現可以辦理產權證,則張佳與張茜間交易進一步履行的條件已成就,則雙方應繼續履行《北京市存量房屋買賣合同》。

  在本次訴訟中,張佳為順利的履行完畢與張茜簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,當庭正式提出可采用一次性的方式支付張茜126萬元的剩余購房款,屬于情事變更情況下對合同做出的合理調整,該調整并不損害張茜之利益,也符合合同履行的對等性。在此前提下,為維護市場交易的穩定與安全,張茜也應按合同約定配合協助張佳辦理901號房屋的產權過戶手續,并在房屋過戶完畢后及時交付901號房屋。房地產糾紛律師哪個好

  就張佳以張茜違約為由要求張茜支付房屋交易中新增的個人所得稅,因張佳在購買901號房屋時明知該房產尚未取得產權證的事實,則其應承擔合同履行期限不確定的風險,且張佳與張茜合同中也未明確各履行項目的具體履行期限,故張佳以張茜違約為由要求其支付因國家稅費調整而在房屋交易中新增的個人所得稅,法院無法支持。就相關稅費的承擔,雙方應當依據相關規定執行,不屬法院處理范圍,法院依法不予處理。另,因現房屋張茜未取得產權證,故張佳起訴要求張茜協助辦理過戶手續,須有第三方的協助,并依次辦理產權過戶手續。故法院在訴訟過程中,依職權追加房地產開發公司作為第三人參加訴訟。在庭審中,房地產開發公司認可與張茜之間的《購銷合同》無其他糾紛,現可以為其辦理產權證。故房地產開發公司應當協助張茜辦理產權手續。


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