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借名買房合同是否有效該如何判斷?靳雙權律師為您分析

發布日期:2020-10-27 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  原告譚源、譚芳向法院訴稱,李秀蘭與譚柱是夫妻關系,育有四子女譚源、譚芳、譚梅、譚娥。2001年李秀蘭與譚柱夫妻關系存續期間購買涉訴房屋,2005年10月8日譚柱去世,沒有遺囑,遺產也沒有進行分割,應屬于全體繼承人共有。房產專業律師哪個好?2007年李秀蘭與譚梅在我們完全不知情的情況下將涉訴房屋過戶至譚梅名下,且沒有支付任何對價。李秀蘭與譚梅在明知涉訴房屋存在其他共有人的情況下,擅自過戶登記屬于無權處分,構成惡意串通,雙方簽訂的合同應屬無效。涉訴房屋不涉及借名買房,譚梅主張是借名買房應提供相應的證據證明,且借名買房法律關系與本案的法律關系不一致,被告所述的購房的事實不屬實,譚梅之前起訴李秀蘭騰退涉訴房屋,如果雙方是自愿的交易行為,不需要通過起訴的方式讓李秀蘭騰房。李秀蘭沒有能力購房不屬實,當時李秀蘭的房屋拆遷,李秀蘭有能力支付購房款。故請求法院判決:確認李秀蘭與譚梅簽訂的房屋買賣合同無效。

  2、被告辯稱

  譚梅辯稱,不同意譚源、譚芳的訴訟請求。涉訴房屋不是夫妻共同財產,涉訴房屋是某開發集團總公司的自管公房,2000年10月,我以24萬元購買了涉訴房屋的永久居住權,承租人變更成我。涉訴房屋之所以登記在李秀蘭名下,是因為我使用了李秀蘭的工齡節省了部分房款,房款、手續費等費用均是我交納的,涉訴房屋是我出資,登記在李秀蘭名下。李秀蘭和我均認可借名購房的事實,李秀蘭和我之所以簽訂房屋買賣合同是為了辦理過戶登記手續,并不是真實的買賣交易,雙方之間實際并無買賣關系,自然不存在支付對價的問題。原告主張買賣交易存在惡意串通沒有事實、法律依據,登記形式為李秀蘭是借名購房的表征,譚梅系所有人才是真實狀態,雙方交易程序合法合規,不存在損害其他人利益的情況。2000年購買涉訴房屋時,我詢問過二原告和譚娥,他們不愿意使用李秀蘭的工齡購買房屋,二原告對于購買涉訴房屋及房屋過戶至我名下是知情的,根據合同法第52條的規定,請求駁回原告的訴訟請求。

  譚娥辯稱,認可譚梅所述的情況,涉訴房屋屬于借名買房,二原告對此知情且同意。譚梅購買涉訴房屋的全過程我都有參與。

  李秀蘭辯稱,涉訴房屋是譚梅所有的,涉訴房屋的售房協議之所以是李秀蘭簽訂的是因為我沒有能力購房,涉訴房屋的購房款是譚梅支付的,涉訴房屋是給我購買的,譚梅購買房屋給我居住使用,我沒有能力購買房屋,譚梅以我的名義購買的涉訴房屋,所以過戶時譚梅也沒有付我錢,涉訴房屋產權歸譚梅所有。購買涉訴房屋之前是誰承租的不清楚,購買之前我不是承租人。

  二、法院查明

  2001年11月30日,李秀蘭與某開發集團總公司簽訂《出售自管共有住宅樓房協議書》,約定李秀蘭以成本價37490元購買涉訴房屋。2001年11月16日北京某某開發集團總公司開具涉訴房屋收費發票,顯示:房價款37490元等費用,付款人為李秀蘭。此后,涉訴房屋登記至李秀蘭名下。

  2007年9月20日,李秀蘭與譚源簽訂《存量房屋買賣合同(自行成交版)》,約定:李秀蘭以自行成交的方式將涉訴房屋出售給譚梅,交易價格為44.3萬元。2007年10月10日,涉訴房屋轉移登記至譚梅名下。房地產律師哪個好

  三、法院判決

  法院審理后作出判決:確認被告李秀蘭與被告譚梅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》無效。

  四、律師點評

  著名房產律師靳雙權認為:

  行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效。本案中,涉訴房屋系李秀蘭與譚柱夫妻關系存續期間購買后登記在李秀蘭名下,購房款交費發票顯示交費人系李秀蘭,譚梅稱系其出資購房并無證據佐證,且即便譚梅確有出資亦不能直接基于出資行為認定其享有涉訴房屋所有權。譚梅稱其與李秀蘭之間存在借名買房法律關系,但雙方之間是否存在真實的借名買房法律關系應當另行訴訟解決,本案中難以作出認定,而且,即便雙方確有借名買房法律關系,譚梅也僅基于合同關系對李秀蘭一人享有主張履行合同義務之債權而非物權權益,并不能直接地、當然地成為涉訴房屋的所有權人。綜上,涉訴房屋應系李秀蘭與譚柱的夫妻共同財產。

  鑒于涉訴房屋系夫妻共同財產,譚柱死亡后其所享有的份額應當作為遺產進行繼承,亦即譚源、譚芳等人依法享有繼承權,但是,李秀蘭與譚梅通過買賣將涉訴房屋過戶登記至譚梅名下,李秀蘭與譚梅均為完全民事行為能力人,雙方在主觀上應明知涉訴房屋涉及其他繼承人合法權益,在客觀上并未履行支付購房款等主要合同義務,并無真實交易行為,故雙方存在損害其他繼承人合法權益的惡意串通行為;另,李秀蘭及譚梅稱雙方系通過房屋買賣的方式履行借名買房合同項下的過戶義務,實際并無房屋買賣關系,亦即雙方自認不存在真實的房屋買賣意思表示。北京房產律師哪個好?綜上,譚源、譚芳主張房屋買賣合同無效具有事實及法律依據,本院予以支持。


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