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北京房產律師:小產權房買賣合同受法律保護嗎

發布日期:2020-10-27 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  張某訴稱:2015年5月1日,原告與被告簽訂《合同》,被告以40萬元的價格將涉案房屋一套賣給原告,原告向被告支付定金1萬元。合同中約定辦理過戶手續,原告簽訂合同后向有關部門了解情況,被告的房屋是小產權房,不能過戶,應屬違章建筑,故原告向被告要求解除合同并返還定金一萬元,被告不同意。房產糾紛律師哪個好?因被告原因致使合同無法履行,按照合同約定被告應雙倍返還定金,為保護原告的合法權益,訴至法院,請求判令:1.確認原告與被告2015年5月1日簽訂的《合同》無效;2.被告雙倍返還原告定金二萬元。

  2、被告辯稱

  王某辯稱:不同意原告的訴訟請求,涉訴合同是經過中介簽訂的,不存在欺詐或脅迫的情形,雙方當事人在法律上是平等的,雙方應該各自履行各自的義務,雙方所簽訂的房屋買賣合同是有效的;原告在買房時對涉訴房屋產權狀況知情也看過紅本,房屋過不了戶和被告無關;被告確實收到了原告交納的一萬元定金。

  二、法院查明

  2015年5月1日,原告作為乙方(買方)、被告作為甲方(賣方)、案外人李X作為丙方(信息方)三方簽訂《合同》。該合同約定被告將其所有/使用的涉案房屋賣與原告,房屋總價款40萬元,原告預先支付被告定金1萬元;該合同中權利義務及違約責任部分約定甲方對上述房地產狀況所提供的情況必須真實,證件合法有效,乙方對上述房地產狀況已經了解,并已經實地查看且核查了相關證件。合同落款甲方處有被告的簽名及捺印,乙方處有原告的簽名及捺印,丙方處有李×的簽名及捺印。庭審中,原告主張簽訂合同時不知涉訴房屋無法過戶,后來了解到涉訴房屋系“小產權房”無法辦理過戶登記手續,所以主張合同無效,并要求被告雙倍返還定金。被告主張在簽訂合同前原告已看過被告的“紅本”并實際看過房屋,原告在簽訂合同時對涉訴房屋情況知曉且未提出異議,現如今又反悔,故被告不同意退還定金。被告認可雙方簽訂之合同的真實性,認可涉訴房屋系“小產權房”并提交×號《集體土地建設用地使用證》一份,登記的土地使用者為王某1。

  庭審中,被告申請證人李X出庭作證用于證明原告知曉涉訴房屋情況及簽訂合同的過程,證人當庭陳述如下:“原告在簽訂合同的前3天給我打電話,稱要購買涉訴房屋,我說可以,原告在看房的時候也知道涉訴房屋是小產權房屋,認為涉訴房屋還的價格還可以,且涉訴房屋可以過戶;我們是中介公司的,知道涉訴房屋可以過戶,我當時跟原告就說如果房屋不能過戶,定金會再退還給原告;但是因為我們經常賣小產權房屋,知道涉訴房屋是可以過戶的,如果過戶就是將土地使用證上的房屋使用者到某建筑公司進行更改,我認為這樣就算是過戶了;我經常辦理小產權房屋的買賣事宜,原告當時對于涉訴房屋非常滿意,且當時看了涉訴房屋的紅本;在合同簽訂之后的一段時間,原告又給我打電話告知我借不到錢,其愛人不愿意買了,所以就想退房,我就跟原告說可以幫著跟被告說一說,如果不愿意我也沒有辦法,最后雙方沒有協商成功”。原告稱證人所述涉訴房屋可以過戶根本就不可能,某建筑公司并不是國家部門,不能只憑他們蓋章變更就可以過戶,經原告后來了解,涉訴房屋根本就不能辦理過戶手續;被告認可證人證言。房地產律師哪個好

  三、法院判決

  1、原告張某與被告王某于二○一五年五月一日簽訂的《合同》無效;

  2、被告王某于本判決生效之日起七日內返還原告張某因合同取得的款項一萬元;

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  《中華人民共和國合同法》第五十二條規定,有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。第五十八條規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還。本案中,2015年5月1日原、被告簽訂房屋買賣合同,約定原告購買土地使用者登記為被告的涉案房屋,因上述房屋系在集體土地上建造的房屋,產權流轉受國家法律法規的限制,且原告非涉訴房屋所在地的集體經濟組織成員,故原、被告就買賣上述房屋簽訂的合同已違反了國家相關法律規定,應屬無效合同。房產專業律師哪個好?因此,原告主張其與被告簽訂的房屋買賣合同無效有事實及法律依據,法院予以支持,被告依據合同取得的一萬元應當予以返還原告,原告要求被告雙倍返還定金于法無據,法院不予支持。


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