買賣合同效力

房產律師靳雙權:已分家的房屋再簽訂房屋買賣合同是否有效

發布日期:2020-10-17 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  柳某稱,2010年2月16日,柳某2將北京市密云區××村×號院內1間半房屋及附帶院落空地賣給我,我支付3000元,并有證人劉某在場,雙方簽署房屋買賣協議,證人也簽字予以佐證,交易款項現場履行完畢。該房屋買賣結束后,我因要翻修老宅子,需要柳某2將原有房屋予以騰退,可是柳某2遲遲不予騰退,反而就所售房屋區域用以養羊,導致我的利益嚴重受損,其行為嚴重侵犯了我的合法權益。

  2、被告辯稱

  柳某2承認柳某在本案中主張的涉案房屋買賣的事實,但認為其與柳某簽訂的房屋買賣合同無效。2002年12月,我就已將涉案房屋通過簽訂分家單的形式分給了柳某3;其次,涉案房屋系我繼承所得房產,應為與妻子馬某的夫妻共同財產,我一個人不能處置涉案房屋;而且當時涉案協議簽訂時,買房人本人沒有到場,上面柳某的簽字是證人劉某代簽的,且柳某現提交的協議并非原始書面協議,上面我的簽字并不是本人所簽;況且在簽訂協議時我已70多歲,屬于無自主行為能力的人,成交價3000元也非常不合理,存在欺詐行為。并且當時協議簽訂后,當天他給了一些錢,但幾天之后,我就反悔了,并把房款退還給了劉某,屬于合同法上關于解除合同的相關規定。我不同意柳某的訴訟請求。房產糾紛律師哪個好

  二、法院查明

  本案中,涉案房屋系由柳某2繼承所得,并非其與其子女的家庭共有財產,另查,柳某2將涉案房屋通過分家單形式分給其次子柳某3一事,村內公眾并未知曉。涉案房屋系柳某2繼承所得房產,柳某2將涉案房屋賣出后,其妻子理應知曉柳某2處分涉案房屋一事,但直至其妻子2011年去世,始終未通過訴訟、向村委會反應情況等方式提出異議。涉案協議簽訂時,柳某雖沒有到場,但從柳某及劉某之表述中可見,劉某系受柳某之委托代其簽訂涉案合同并給付涉案房款,該委托系雙方真實意思表示,并未違反法律強制性規定,應為合法有效。柳某2主張柳某提交的房屋買賣協議并非原始書面協議,上面柳某2之簽字并非其本人所簽,該主張其并未提交相關證據,且涉案雙方當事人均認可房屋買賣合同之事實。柳某2與柳某簽訂房屋買賣合同時,雖然年歲已高,但并不具有精神障礙等問題,其亦未提交相關證據證明其在簽訂買賣合同時不能辨認或者不能完全辨認自己的行為,推定涉案合同簽訂時,柳某2為完全民事行為能力人,可以自行作出處分行為。

  再查,涉案房屋建于解放前,經現場勘查并結合當地房屋成交價格綜合考量,3000元交易價格并未顯示公平,柳某2稱簽訂合同過程中存在欺詐,但并未提交相關證據。

  本院另查明,柳某曾以房屋合同糾紛于2017年9月19日對柳某2提起訴訟,但又撤訴。

  庭審中,雙方認可涉案院落內有房屋五間,其中三間半房屋屬柳某家,原由其母親居住。對于涉案房屋,柳某稱無人居住,柳某2稱里面放有物品。

  三、法院判決

  一審判決

  駁回原告全部訴訟請求。

  二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  本案的爭議焦點在于:柳某與柳某2簽訂的房屋買賣合同是否有效;涉案房屋買賣合同是否已解除;本案是否已過訴訟時效。

  本案中,根據證人劉某證言,柳某與柳某2簽訂了房屋買賣合同十余天后,柳某2即將房款退還,因柳某不予領取,現房款仍在劉某處。因柳某2在簽訂合同后的十余天,就明確表示其不想再履行合同,訴訟時效應從柳某了解柳某2意思表示之次日開始計算,現劉某表示其在收到房款后就告知了柳某相關情況,且柳某亦認可劉某證言,故依照當時適用的法律《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規定,一般債權債務關系中,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間應為二年,現柳某要求柳某2將房屋予以騰退交付的訴訟請求,已超過法律規定的訴訟時效。于法有據,法院不予支持。房地產律師哪個好

  合同的法定解除是指合同成立后,尚未履行或者履行完畢前當事人一方行使法定的解除權而使合同效力歸于消滅的行為。柳某2系涉案房屋買賣合同的出賣方,亦系違約方,其向證人劉某返還交易房款并主張解除合同之意思表示并未獲得柳某的認可,故涉案房屋買賣合同并未因柳某2將房款退還證人劉某處解除,柳某2的主張于法無據,法院不予支持。


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