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非本村村民簽訂的房屋買賣合同,法院會認定有效嗎

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2015年9月,劉某訴稱:1999年秋,我與朱某簽訂《買賣房屋協議》,約定將我位于北京市平谷區801號宅院內的北房四間、西廂房2間、南平房4間賣與朱某,朱某支付購房款共計4.5萬元,我們均履行了上述協議。后我經咨詢得知,朱某并非北京市平谷區王辛莊鎮賈各莊村集體經濟組織成員,不享有對該村宅基地使用的權利,我們之間簽訂的房屋買賣協議無效。為此,我多次找到朱某協商此事未果,故起訴至法院,要求確認我與朱某簽訂的《買賣房屋協議》無效。

  2、被告辯稱

  朱某辯稱:一、我與劉某于1998年10月17日簽訂了《買賣房屋協議》,協議簽訂后,我們均按協議履行了相關義務。該協議系我們經平等協商后的真實意思表示,并經村委會的同意,此外我還取得王辛莊鄉人民政府批示、向國家繳納契稅、變更宅基地使用證,故該協議合法有效。二、我們簽訂《房屋買賣協議》的時間是1998年,當時的法律并沒有禁止非農業戶口購買農村房屋,我們簽訂的合同并未違反相關的法律、行政法規等強制性規定,理應有效。三、劉某在出賣房屋時已經由農業戶口轉為非農業戶口,他不再以農村土地為生,亦不再系集體經濟組織成員,根據2004年北京高院關于農村土地宅基地會議紀要,如果賣房人在出賣房屋時戶口已經農轉非或起訴之前或起訴過程中農轉非,該房屋買賣合同應確認有效。四、劉某系為了獲取巨大的拆遷利益而要回房屋,法院不應當支持這種見利忘義、背信毀約的行為。五、我購買房屋后,對其進行了翻、改、擴建,一家三代人居住20年,且系我唯一住房,返還房屋已無法實現。六、劉某現已農轉非,不但在本村擁有宅基地,并在城鎮有商品房一套,從立法角度來看,法院不應當予以照顧。綜上,我不同意劉某的訴訟請求。專業房產律師哪個好

  二、法院查明

  1998年10月17日,朱某與劉某簽訂《買賣房屋契約》,協議中約定,劉某將其位于北京市平谷區801號宅院以45000元的價格出售給朱某。同年10月28日,經原北京市平谷縣王辛莊鄉人民政府批示:朱某購買劉某房屋的申請,經鄉政府審查,符合買房并將宅基地轉移給朱某使用的條件,予以批準。當日,朱某交納了契稅,并辦理了由北京市財政局頒發的、北京市財政局和原王辛莊鄉財政所蓋章的《北京市房屋契證》。后朱某將該房屋予以裝修和改造,與家人居住至今。現劉某以雙方之間簽訂的《買賣房屋契約》違反了相關法律規定為由訴至法院。庭審中,經法院釋明,朱某明確表示不在本案中一并處理損失賠償問題。

  另查明:劉某系賈各莊村集體經濟組織成員,朱某系北京市平谷區平谷鎮居民。

  三、法院判決

  1、一審判決

  劉某與朱某于一九九八年十月十七日簽訂的《買賣房屋契約》無效。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  農村房屋的買賣涉及到相應宅基地使用權的轉讓,而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與該集體經濟組織成員的特定身份相聯系。根據查明的事實,朱某與劉某簽訂農村房屋買賣合同時,并非房屋所在地的北京市平谷區王辛莊鎮賈各莊村村民,至今仍非該集體經濟組織的成員,且上述宅基地的轉讓未經區縣級政府相關部門的審核批準,因此朱某不具備取得房屋相應宅基地使用權及購買涉案房屋的主體資格,故法院認定上述《買賣房屋契約》無效正確。房產糾紛律師哪個好

  誠然,劉某系自愿與朱某簽訂協議將房屋出售給朱某,而朱某一家在此居住使用近二十年,且對房屋進行了翻建增建,現劉某起訴要求確認合同無效,有失誠信,在導致朱某經濟損失的同時,亦必然對其一家的正常生活造成重大影響,對此法院深表同情,但此并非改變對雙方《買賣房屋契約》效力認定的合法理由,對于朱某的經濟損失,因其表示不在本案一并處理,雙方可另行解決。


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