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無權處分簽訂的買賣合同有效嗎

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、 原告訴稱

  高某1訴稱:1996年李某和高某2就轉讓201號的房屋達成一致意見,并簽訂了房屋轉讓協議書。房屋實際轉讓的日期是1996年1月8日,但基于其他考慮,協議上填寫了1995年1月8日。我與高某2是兄妹關系,父親高某3和母親張某均已去世。李某是居民戶口,屬于第二居民委員會管轄,加工廠職工。我認為李某作為城鎮居民通過高某2購買我已過世父親高某3名下的農村宅基地上所建房屋,雖然房屋轉讓協議系雙方真實意思表示,但是李某的購買行為因違反了法律強制性規定,故該協議不具有法律效力。而且高某2出售的房屋原屬高某3、張某所有,現二人均已去世,高某1亦是繼承人之一,高某2擅自處理父母財產,侵犯了我方的繼承權。故訴至法院,請求法院依法確認李某、高某2于1995年1月8日簽訂的201號房屋轉讓協議無效。

  2、被告辯稱

  李某辯稱:我在購買201號宅基地時還屬于四季青鎮的農民,2000年因征地轉入非農業戶口,房屋的所有權經我方向國土資源局咨詢,屬于四季青鎮集體的財產,而非村集體所有,我是該集體經濟組織成員,依法享有本集體組織成員的權利,購買房屋合法有效,雖然沒有辦理房屋登記,但根據《物權法》第15條不影響合同效力。另外,高某1沒有提出其對房屋具有權利的證明,我認為其沒有物權請求權,不具備起訴資格,并且其也非轉讓協議的賣方,根據合同相對性原則,無權對合同效力提起訴訟,故在本案中高某1缺乏原告資格。根據調取的1994年審批村民建房的管理規定第14條和第27條,亦可知四季青鎮并未禁止本集體經濟組織轉讓房屋,也不禁止跨村轉讓房屋,四季青鎮允許村民私自買賣房屋后補辦審批手續。故我不同意高某1的訴訟請求。

  高某2辯稱:我與李某就201號簽訂買賣協議,該院落原屬我父母親。因為我其他的兄弟已去世,我當時以為該院落只有我這個兒子可以繼承,因此與李某簽訂了買賣協議。我現在知道兒女對老人的房屋財產都有繼承權,該院落房屋不屬于我一人,故同意高某1的訴訟請求。

  二、法院查明

  高某3(1995年9月4日因死亡銷戶)與張某(2009年3月20日死亡銷戶)系高某1和高某2之父母。

  高某2與李某簽訂《房屋轉讓協議書》,約定高某2將北房三間、西房貳間獨門獨院,屋內院內一切設施轉讓給加工廠職工李某,雙方協商一致同意房屋售價陸萬伍仟元,房屋設置東邊是高某2,西邊是張某1……經雙方商定,所售房屋經雙方簽字之日起將歸屬李某,所售房款陸萬伍仟元一次性付清,雙方簽字生效。該協議由高某2、李某簽名,并有證明人張某2、高某4簽名。該協議落款日期為1995年1月8日,但雙方認可協議簽訂日期實際為1996年1月8日。

  就本案房屋,高某1提交《四季青公社房屋建設施工證》,記載高某3作為戶主,與張某3、高某2、馬某、高某5、高某6作為家庭人口,于1984年10月6日經北京市海淀區四季青人民公社西山大隊批準建正房三間,配房兩間,面積10米*14.5米。李某認可此施工證地址為院落。房地產律師哪個好

  2014年10月10日村委會出具《證明》、1999年12月北京市勞動局《農轉工人員自謀職業協議書》和2014年9月28日四季青派出所開具的《證明信》等表明,李某于1999年12月農轉非自謀職業,轉非前屬于蘭靛廠村農業戶口。

  另查,本案爭議房屋所處土地屬于北京市海淀區四季青鎮合作經濟聯合社,蘭靛廠村及祁家村同屬四季青鄉集體經濟組織。

  三、法院判決

  1、一審判決

  確認高某2和李某于1995年1月8日簽訂的《房屋轉讓協議書》無效。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  高某2與李某于1996年簽訂的《房屋轉讓協議書》,至今已經實際履行了近二十年,李某購買該房屋后,與高某1之母及高某2相鄰居住,高某1之母生前并未主張該房屋買賣合同無效,高某1亦不能證明其對出售房屋一事不知曉。現高某1主張其既不知情亦未認可,因該說法有悖常理,法院不予采信。

  無處分權不影響債權合同的效力,高某1現以其系房屋共有權人,高某2無權處分共有財產為由,要求確認高某2與李某于1996年簽訂的《房屋轉讓協議書》無效,沒有法律依據。房地產糾紛律師哪個好

  本案系農村同一經濟組織不同村落村民間的農村房屋買賣合同糾紛,按照當時的法律、行政法規未對農村房屋的買賣做出明確禁止性規定,同時,房屋的購買人李某與高某2是同一集體經濟組織成員,依據相關法律主旨以及《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定,農村房屋可以在同一集體經濟組織成員之間流轉,故高某2與高某1主張《房屋轉讓協議書》違反法律禁止性規定無效,缺乏事實和法律依據,法院不予支持。綜上,高某2與李某于1996年簽訂的《房屋轉讓協議書》是雙方真實意思表示,應為有效。


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