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擅自將共有人農村房屋遺產出賣,效力如何?

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  張某1訴稱:訴爭院落南北兩個院落,原為同一宅基地,系解放后土改時由我父親張老1取得,并在院內建有北房和棚房。1967年,我將北房翻建。1976年,村里統一規劃,將該宅基地分為兩個自然院落。張老1去世后,兩處院落的房屋由我母親和姑姑張老2居住、管理。1991年,我母親去世。因張老2年事已高,又無子女,為了便于照顧,我將張老2接到城里居住,上述房屋由鄰居幫忙看管。1997年,大興縣土地局核發宅基地使用證時,因張老2系農業戶口,將宅基地使用權登記到張老2名下。2007年張老2去世。之后,我欲對宅基地使用證進行變更時,得知房屋已被張某3賣給張某。后經法院審理,確認該房屋買賣協議無效。張某2于2012年3月7日去世,其留有遺囑載明,訴爭院落南北兩處院落房屋,待其百年之后歸我所有,相關訴訟事宜由我全權處理。現我要求張某將房屋、院落(南側院落)及宅基地使用證返還給我。

  2、被告辯稱

  張某辯稱:根據張某2的出生年月,其已經九十多歲,我一直未見到張某2,其應當提交在世證明。張老22007年去世,已經超過兩年訴訟時效,張某1的權利不受法律保護。南側院落的房屋是我所建,我所購買的房屋已經不存在,無法返還。張某1起訴基于繼承法律關系,其與張老2是姑侄關系,按繼承法規定他們二人沒有繼承權。根據法律規定,宅基地不能繼承,張某1不是本村村民,沒有宅基地使用資格。綜上,我請求駁回張某1的訴訟請求。

  張某3辯稱:我同意張某1的訴訟請求。

  二、法院查明

  張老1(1976年死亡)與張老2(2006年死亡)系兄妹,張某2(2012年3月7日死亡)、張某1均系張老1之子,張某3系張某2之子。

  1997年12月,經大興縣土地管理局批準,張老2作為戶主取得集體土地建設用地使用證登記,坐落在南側院。2003年8月9日,張某3以張老2名義與張某簽訂協議書,約定將以上土地所建正房三間出售給張某,房款45000元。2003年8月13日,張某1代張某3出具房款收條確認收到房款,房屋亦實際交付。

  張某購買房屋后,將原房屋拆除進行翻建。

  后雙方就上述買賣合同產生糾紛訴至法院,原審法院于2011年6月作出判決:張某于2003年8月9日簽訂的向張老2購買宅基地上房屋的協議書無效。張某不服提起上訴,北京市第一中級人民法院于2011年9月判決駁回上訴,維持原判。

  2010年3月22日,村委會出具證明一份,證明該村村民張老2于2006年去世,去世前其名下留有南北兩處宅基地;因丈夫早亡且無子女,其生前一直與哥嫂一家在本村生活,現只有兩個侄兒張某2、張某1為合法繼承人;張某1原系本村村民,1962年參軍入伍,并對張老2盡了主要贍養義務;因此,南北兩處宅基地歸張某2、張某1兩人所有和使用。

  2011年1月12日,上述村委會再次出具兩份證明,證明內容有:張老1及妹妹張老2生前系該村村民,父母只生育了兩個子女;張老1婚后生育張某2、張某1,張老2婚后未生育子女;現南北兩處宅基地是解放后土改時分給張老1所有;1997年在換發集體土地宅基地使用證時,因張老2是宋家在村里的唯一農業戶口人員,便將原宅基地使用權登記在了張老2名下;1967年宋家北院的土坯房已年久失修需要翻建,是張某1出資,由其親屬出力完成了房屋的翻建,共建北房5間,東廂房2間;1976年張某1出資對南院房屋進行了翻建,共建北房4間(包括門道1間)。張某1提供有多名村民簽名的書面證言一份,證人何×出庭作證,證明內容與上述村委會的證明基本一致。針對上述證言,法院向現任篤慶堂村民委員會書記楊×1核實,其予以認可,村民楊×2、張×亦對上述證言予以認可。房產糾紛律師哪個好

  張某1另提供張老1于1951年在篤慶堂村取得的土地房產所有證一份。

  張老2死亡醫學證明中記載的家屬姓名為張某1。

  張某非大興區瀛海鎮篤慶堂村村民,其購買房屋后未申請取得宅基地使用權證,亦未實際居住,現其表示該院落房屋由他人借用。

  張某2于2011年6月25日留有代書遺囑,遺囑第三條內容為:南北兩處院落房屋現正在往回要的階段,現因我身體欠佳,待我百年之后,該房屋歸我弟弟張某1所有,相關訴訟事宜由我弟弟張某1全權處理。張某2的第一順序繼承人均認可張某2遺囑的內容,同意按張某2的遺囑執行,由張某1主張該房屋的相關權利。張某對該遺囑的真實性不予認可。

  案件審理過程中,經法院向張某釋明,并征詢其意見是否提出反訴要求張某1賠償損失,張某明確表示在本案中不要求反訴不提出賠償損失的請求。張某1曾申請對張某占有使用的院落內房屋價值和宅基地區位價進行評估,后表示因張某拒絕評估,故其撤回該評估申請。

  (2012)大民初字第1906號判決,列明案由為返還原物糾紛,北京市第一中級人民法院將該案發回原審法院重審,原審法院在重審過程中,列本案案由為買賣合同糾紛。

  三、法院判決

  1、一審判決

  張某將南側院落及院落中的房屋騰退返還給張某1并返還上述院落的集體土地宅基地使用證。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  張老2為南院的宅基地使用權人,其死亡后沒有《中華人民共和國繼承法》規定的第一、二順序繼承人,依據村民委員會證明所載,張某1系對張老2扶養較多的人,該情形符合《中華人民共和國繼承法》第十四條的相關規定,故在南院房屋因買賣合同糾紛發生爭議后,張某1以張老2的繼承人的身份提起訴訟,主體適格。

  經生效判決確認,張某于2003年8月9日簽訂的向張老2購買南院宅基地上房屋的協議書無效。上述協議無效后,因該協議取得的財產,應當予以返還。雖張某在購買房屋后對原房屋進行了重新建設,但因本案涉及的房屋坐落于農村宅基地上,鑒于該土地的特殊性,在確定買賣協議無效土地使用權必須返還的情況下,該土地上房屋亦應予以一并返還。張某1是否具有取得南院宅基地使用權身份的問題應在該院落房屋析產繼承后由相關管理部門根據法律及政策規定予以處理,但該問題并非張某應予返還房屋的障礙。據此,張某1要求張某返還房屋并一并返還該院落宅基地使用證的請求符合法律規定,法院判決支持其訴訟請求之處理正確。北京房產律師哪個好

  另據《中華人民共和國合同法》規定:合同無效后,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。故,張某所述其合法權益應予保護的問題具有法律依據,但鑒于其在本案中明確表示對損失賠償不提出反訴,故法院在此不予處理,其可另行主張。張某1是否為南院的共有權人,與本案不屬同一法律關系,法院對此不予審查。如相關權利人因此產生爭議,亦可另行解決。


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