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農村房屋買賣合同效力法院如何認定

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  楊某訴稱:本案房屋是楊某的祖產,1998年楊某委托胡某代管此房,可是胡某將此房賣給了外地人劉某,楊某認為劉某、胡某之間的買賣協議是無效的,故訴至法院,請求判令:1.判令確認楊某與胡某以及胡某與劉某簽訂的順義區房屋的買賣合同無效;2.判令劉某立即將房屋返還給楊某;3.本案訴訟費由劉某、胡某承擔。

  2、被告辯稱

  劉某辯稱:第一、劉某認為楊某的訴訟主體不適格,劉某與楊某并沒有合同關系,胡某與楊某也沒有合同關系。胡某是從茹家乃之處購買房屋,所以楊某不是本案適格主體。第二、胡某在購房后,已將原有老房全部拆除,后劉某從胡某處購買房屋又加蓋了東西廂房南倒座,所以宅基地上的所有房屋均與楊某沒有任何關系,所以楊某無權要求劉某返還房屋。第三、根據順義區人民法院就農村私有房屋連環買賣糾紛的座談意見第6條規定,出賣人系農民買受人為外地農民,買受人在原籍已經無居所,且在買受地居住多年(3年以上)村集體組織未予以反對,可按有效處理。本案中胡某在房屋居住7年已久,買賣合同應為有效,劉某在買賣房屋之后居住11年之久,也符合此條規定,買賣合同應當是有效的。第四、楊某的行為嚴重違背了誠實信用原則,不應該得到鼓勵和支持,更不應該讓其不誠實的行為而獲利。希望法庭考慮劉某購房的時間以及房屋升值情況和周邊商品房的情況,本著公平合理的原則,駁回楊某的訴訟請求。房地產律師哪個好

  二、法院查明

  楊某系北京市順義區某村村民,為農業戶口。胡某系北京市大興區居民,為非農業戶口。劉某系安徽省宿州市村民,為農業戶口。劉某、胡某認可戶籍未遷入過北京市順義區某村。楊某之父楊老(已故)在北京市順義區某村原有宅院一處。1993年9月7日,原順義縣土地管理局為宅院處宅基地頒發《集體土地建設用地使用證》,登記的土地使用者為楊老。楊老共生育一子楊某。

  1998年7月5日,楊某與胡某達成協議,約定楊某將涉訴宅院的房屋及院落賣與胡某。1998年8月10日,胡某按照計稅金額10000元繳納買賣契稅400元,并取得了北京市財政局頒發的《北京市房屋契證》。按照雙方約定,楊某將宅院及《集體土地建設用地使用證》交付胡某,胡某給付楊某相應價款。庭審中,楊某認可1998年7月5日與胡某簽訂協議后收取胡某2.5萬元購房款,后雙方另寫了一份買賣房屋草契,并由楊某簽名,同時加蓋了順義縣南法信鄉東海洪村村民委員會的公章,隨后到當時的順義縣南法信鄉人民政府土地規劃科蓋章確認,并辦理了《北京市房屋契證》,為了少繳納契稅,所以計稅金額填報的是1萬元。

  2005年,胡某又將宅院的房屋及院落賣與劉某,并將宅院及《集體土地建設用地使用證》交付劉某,劉某給付胡某相應價款。此后,劉某使用宅院至今,并在其使用過程中宅院內的房屋及院落進行了改擴建。關于宅院內房屋建設情況,楊某表示在1998年之前宅院內有北正房五間,屬于祖產,西廂房兩間是楊老與楊某共同建設的;胡某認可其購買時宅院內確實存在北正房五間及西廂房兩間,其購買后將包括院墻在內的全部建筑物拆除,新建正房三大間,并建有圍墻、鍋爐房、廁所、門樓、化糞池及一部分路面硬化;劉某認可其購買時涉訴宅院的情況如胡某所述,其購買后對正房三大間沒有翻建及裝修,拆除院墻及門樓后新建了東西廂房各五間并裝修,在正房后搭建了彩鋼房,將地面全部換成地瓷,將天井上部搭建玻璃建成陽光房。

  審理中,經法院釋明,劉某、胡某堅持楊某與胡某及胡某與劉某達成的房屋買賣協議有效,要求在本案中對房屋買賣合同效力進行確認,對本案涉及的購房款及損失問題,劉某、胡某不要求一并解決,保留訴訟的權利。

  三、法院查明

  1、一審判決

  1)楊某與胡某就院落、房屋達成的買賣合同無效;

  2)胡某與劉某就院落、房屋達成的買賣合同無效;

  3)劉某將院落、房屋騰空后返還給楊某。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。本案中,胡某系城鎮居民,為非農業戶口,并非北京市順義區某村集體經濟組織的成員,胡某與楊某簽訂的農村房屋買賣合同雖經村、鄉兩級相關部門同意,但未經縣級政府部門審批同意;劉某雖系農業戶口,但亦非北京市順義區某村集體經濟組織的成員,且其與胡某簽訂的農村房買賣合同未經任何政府部門審批同意,故上述兩份農村房買賣合同違反了相關法律規定,應屬無效。合同無效后應當相互返還。

  因經法院釋明,劉某、胡某對因房屋買賣合同無效涉及的購房款及損失問題不要求一并解決,故法院根據本案實際情況判令上述兩份合同無效,劉某將宅院及房屋騰退返還給楊某,對因房屋買賣合同無效導致的損失問題不予處理,劉某、胡某對此可另行解決,認定事實和適用法律并無不當。房產專業律師哪個好

  關于劉某主張的1999年1月1日前國家沒有任何法律法規禁止村以外的人購買房屋及法院越過對與本案有關的行政行為合法性的處理而直接認定合同無效屬于違法的問題,因1982年的《村鎮建房用地管理條例》第15條規定由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的,應辦理相應的申請、審查、批準手續;1986年的《中華人民共和國土地管理法》第41條規定城鎮非農業戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經縣級人民政府批準,而本案中胡某與楊某簽訂的農村房屋買賣合同雖經村、鄉兩級相關部門同意,但未經縣級政府部門審批同意,違反了上述法律規定,故法院對劉某該項意見不予采信。


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