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房屋買賣履行過程中,如何行使不安抗辯權

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告俗稱

  郭某訴稱:郭某與侯某于2009年10月18日簽訂《居間服務合同》,約定侯某向郭某出售其301號房屋,簽訂當日支付定金5萬元。因侯某自稱房屋房產證丟失,郭某與侯某補充約定:“房產證號以新下發的房產證號為準,如新房本不能于2009年10月28日前下發,過戶時間順延至下發日為止”。合同簽訂當日,郭某依約將5萬元購房定金支付給侯某。侯某突然于2009年11月7日向郭某發出《解除購房合同通知書》,以郭某未按期付清全款為由單方解除合同。郭某認為侯某未能取得并出示房屋合法有效的所有權證,郭某依此暫緩支付全額購房款于法有據。為了維護自身合法權益,郭某起訴至法院,請求:1、判令侯某雙倍返還郭某定金10萬元;2、判令侯某向郭某賠付違約金77500元;3、訴訟費由侯某承擔。

  2、被告辯稱并反訴

  侯某辯稱:不同意郭某的訴訟請求。依照郭某、侯某雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》的約定,郭某應當向侯某先交納155000元定金,但是郭某只交納5萬元;全部購房款應于2009年10月28日全部交齊,但2009年10月28過后,侯某多次催促,郭某均置之不理。郭某連續兩次違約,構成根本性違約,侯某解除合同依法有據。

  侯某反訴稱:侯某與郭某于2009年10月18日簽訂了房屋買賣合同,合同約定定金為155000元,對方稱錢未帶齊,暫交5萬元,剩余定金在2009年10月28日前支付。后因郭某嚴重違約,我方依法解除合同,并有權沒收全部定金,故要求郭某支付尚未交付的定金105000元。侯某在和郭某簽訂房屋買賣合同后,于2009年10月20日和夏某簽訂了購房合同,購買601號房屋,合同約定2009年10月30日前支付全部房款。合同簽訂后,侯某交付了定金5萬元。由于郭某沒有按時支付房款,侯某無法在規定的時間向賣家支付房款,賣家拒絕賣房,并沒收了侯某的定金5萬元,給侯某造成損失。為了維護自身合法權益,侯某提出訴訟請求:1、判令郭某支付未付部分定金105000元;2、要求郭某賠償損失5萬元;3、反訴部分的訴訟費由郭某承擔。

  二、法院查明

  2009年10月18日,郭某與侯某簽訂《居間服務合同》和《北京市房屋買賣合同》。《居間服務合同》約定:侯某將房屋賣給郭某,成交價格為155萬元,買方已于2009年10月18日付給賣方部分定金5萬元,剩余部分定金買方必須于2009年10月28日內補交全額,逾期視為買方違約;簽訂居間合同后,在辦理房屋所有權轉移登記申請當日扣除已付定金,剩余房款由買方一次性支付給賣方。《北京市房屋買賣合同》約定:買方郭某應在簽訂本合同時,即支付購房定金人民幣155000元,應在簽訂本合同后10個工作日內支付全部房款;甲乙雙方交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的《居間服務合同》為準;由于涉案房屋房產證丟失,房產證號以新下發的為準;在不可抗力情況下,新房本不能于2009年10月28日前下發,過戶時間順延至下發日為止。房產律師哪個好

  另審理查明,房屋是經濟適用住房,交易時已滿五年。2009年10月18日,侯某出具一張收條,言明房屋房主收到郭某交來的購買該房屋定金5萬元人民幣。2009年11月7日,侯某向郭某出具解除購房合同通知,言明郭某不履行合同,造成根本違約,決定解除合同。2009年10月20日,侯某與夏某簽訂《北京市房屋買賣合同》,約定夏某將601號房屋賣給侯某,約定簽訂合同時,侯某支付購房定金5萬元,尾款于2009年10月30日前付清。2009年10月20日,侯某向夏某交納定金5萬元。2010年4月21日,侯某與劉某簽訂《存量房屋買賣合同》,侯某將房屋出賣給劉某,成交價格為626000元,已于2010年4月22日付清。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)駁回郭某的訴訟請求。

  2)駁回侯某的反訴請求。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

  郭某、侯某約定交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的《居間服務合同》為準,郭某未按約定履行合同,應當承擔違約責任。現郭某主張其暫停支付定金及房款屬于行使不安抗辯權。房地產律師哪個好

  但從雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》約定的內容可以得知,郭某與侯某簽訂該合同時,其已知曉涉案房屋房產證丟失,并確認在不可抗力情況下,新房本存在不能于2009年10月28日前下發的可能。故郭某作為負有先履行債務的當事人,在合同履行過程中,再以侯某未出示房屋合法有效的所有權證為由行使不安抗辯權,缺乏事實依據,法院對此不予采信。


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