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二手房買賣中,違約金過高,法院會主動調整嗎

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  蔡某訴稱:我與朱某于2014年3月7日通過鏈家公司加州小鎮C區店居間簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及相關購房補充協議,我購買朱某位于北京市通州區801號房屋,合同金額3245000元。該房屋設定有最高額抵押,抵押權人為工商銀行。“補充協議”第二條第2款約定2014年5月1日前朱某辦理完畢還款解押手續。我于簽訂當日支付定金2萬元后,朱某未按約定于2014年5月1日前辦理還款解押手續。5月7日,我特約朱某提醒此事,但時至今日房屋仍未解押。自5月1日起,朱某的行為已違反補充協議第四條第2款第3項之約定,已構成根本違約,致使合同締結之初的目的不能實現,應當承擔違約責任和賠償我已支付的中介服務費損失。

  我在簽署房屋買賣合同和支付定金后,為保障合同的履行盡快入住,于2014年3月26日與裝飾設計公司簽訂《北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》并支付合同價款33500元;于2014年4月1日與家居用品公司簽訂《產品訂貨合同》定制家具一套,并且支付合同價款58400元。現由于朱某違約,導致我需要解除前述合同,給我造成巨大的經濟損失。現我訴至法院,請求依法判令:1.解除我、朱某及鏈家公司三方簽訂的北京市存量房屋買賣合同及補充協議、買賣定金協議書;2.朱某返還我定金20000元,支付違約金649000元;3.朱某賠償我因履行合同所支付的裝修定金損失20000元、定制家具定金損失5000元;4.朱某及鏈家公司共同返還中介費50000元;5.本案訴訟費由朱某承擔。

  2、被告辯稱

  朱某辯稱:蔡某的訴訟請求沒有法律依據,我不存在違約行為,是蔡某自己根本違約,所以不同意蔡某的訴訟請求。

  鏈家公司辯稱:針對蔡某的第一項訴訟請求,蔡某、朱某雙方均同意解除合同,我公司沒有意見。我公司與蔡某是居間合同關系,蔡某不應當在本案中要求我公司承擔任何責任。房屋買賣合同合法有效,我公司居間義務完成。根據合同約定,對于合同未能繼續履行居間代理費承擔問題有明確約定。蔡某要求我方返還居間費沒有法律依據。房地產律師哪個好

  二、法院查明

  2014年3月7日,朱某(出賣人)與蔡某(買受人)在鏈家公司(居間方)居間服務下簽訂《買賣定金協議書》及《居間服務合同》,約定:交易房屋坐落于北京市通州區801號,建筑面積179.05平方米,產權人朱某,房屋總價款為3245000元;蔡某應于本協議書簽署時向朱某支付購房定金20000元,蔡某于本合同簽訂當日向鏈家公司支付居間代理費63775元。

  同日,朱某(出賣人)與蔡某(買受人)在鏈家公司(居間方)居間服務下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》,約定,該房屋性質為商品房,已經設定抵押,抵押權人為中國工商銀行股份有限公司北京豐臺支行,抵押登記日期為2010年12月21日;關于還款解押,朱某應于2014年5月1日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩余貸款的申請,且朱某最遲應于2014年5月1日前辦理完畢解除抵押登記手續;該房屋成交價格為2410000元,裝飾、裝修及配套設施設備等作價為835000元,上述總價款為3245000元,由蔡某一并另行支付給朱某;蔡某于2014年3月7日向朱某支付定金20000元;關于購房款的支付,蔡某于2014年6月7日前將房款1800000元(不包含前期支付定金20000元)以資金監管的方式支付朱某,于過戶當日前將房款1425000元以資金監管的方式支付朱某;

  關于權屬轉移登記,朱某、蔡某雙方同意在首付款1800000元給付當日,朱某、蔡某雙方應共同辦理房屋所有權轉移登記手續;朱某應當在過戶當日前將該房屋交付給蔡某;關于違約責任,朱某若逾期履行本補充協議第二條關于房屋交易具體事宜的約定及其他約定的義務超過十五日的,朱某構成根本違約,且蔡某有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同,朱某應在違約行為發生之日起十五日內,以相當于該房屋總價款的20%向蔡某支付違約金;鏈家公司收取蔡某的所有費用不予退還,由朱某直接賠付蔡某。

  2014年6月20日,蔡某自北京尚品宅配家居用品有限公司處退回貨款53400元。

  另查,朱某未于合同約定的2014年5月1日前辦理完畢解除抵押登記手續,雙方簽訂的房屋買賣合同無法繼續履行。本案在審理過程中,法院多次組織雙方當事人進行調解,朱某堅持認為自己不存在違約行為,且應當行使不安抗辯權,雙方差距較大,協商未果。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)解除蔡某與朱某、北京鏈家房地產經紀有限公司簽訂的買賣定金協議書、補充協議;

  2)解除蔡某與朱某簽訂的北京市存量房屋買賣合同;

  3)朱某返還蔡某定金人民幣二萬元;

  4)朱某給付蔡某違約金人民幣十六萬二千二百五十元;

  5)朱某賠償蔡某因履行合同所受損失人民幣二萬五千元;

  7)朱某給付蔡某中介費人民幣五萬元;

  8)駁回蔡某的其他訴訟請求。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。蔡某與朱某簽訂的北京市存量房屋買賣合同及補充協議系雙方真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,雙方均應當按照合同約定履行各自義務。雙方簽訂的房屋買賣合同中明確約定:朱某應于2014年5月1日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩余貸款的申請,且朱某最遲應于2014年5月1日前辦理完畢解除抵押登記手續。

  同時,在雙方簽訂的補充協議中明確約定:朱某若逾期履行本補充協議第二條關于房屋交易具體事宜的約定及其他約定的義務超過十五日的,朱某構成根本違約。根據本案查明的事實,朱某在約定的期限內未辦理房屋貸款的解押手續,已構成根本違約。當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的,當事人可以解除合同。現蔡某要求解除蔡某、朱某及鏈家公司三方簽訂的北京市存量房屋買賣合同及補充協議、買賣定金協議書的請求,理由正當、證據充分,法院予以支持。

  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。雙方簽訂的補充協議中約定違約金為房屋總價款的20%,雖然本案在審理過程中朱某未請求法院對于違約金數額予以調整,但從定紛止爭,平衡雙方利益的角度出發,法院對違約金數額予以減少,以房屋總價款的5%為宜。對蔡某主張朱某返還定金、支付違約金及賠償因履行合同所造成的裝修、定制家具損失的請求,理由正當、證據充分,法院亦予以支持,但對于違約金數額予以調整。專業房產律師哪個好

  居間人促成合同成立后,委托人應當按照約定支付報酬。根據三方簽訂的補充協議的約定,朱某出現根本違約情形之一的,鏈家公司收取蔡某的所有費用不予退還,由朱某直接賠付蔡某。故蔡某要求朱某返還中介費的請求,法院予以支持,但蔡某要求鏈家公司共同返還的請求,依據不足,法院不予支持。

  朱某關于其行使不安抗辯權的辯解意見,因其并未向法院舉證證明蔡某喪失履行支付購房款的能力的相關證據,且根據蔡某所出示的家庭資產的相關材料,朱某的意見依據不足,法院不予采信。朱某關于其行為不構成根本違約的辯解意見,因雙方對于根本違約的情形在合同中有明確約定,且辦理貸款解押手續是辦理網簽及產權轉移的先決條件,朱某在約定日期之后亦未辦理該項手續,故朱某的該項辯解意見,法院亦不予采信。


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