看樓紙

二手房買賣中,賣方違約如何承擔違約責任

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2013年10月,趙某訴稱,2012年10月21日、11月22日,我與方某在我愛我家公司的居間服務下,先后簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》以及《補充協議》等,約定由我向方某購買位于北京市朝陽區301號房屋,總房價130萬元。《補充協議》中明確約定,自合同簽訂之日起六個月內完成相關過戶手續。之后,我多次要求方某盡快履行合同義務,辦理房屋過戶手續,但方某一直以房產繼承手續未辦理完畢為由,拒絕履行合同義務。

  2013年8月25日,我與方某協商解除合同、返還定金及違約賠償等事宜,方某同意解除合同,但拒絕支付違約金及賠償金。我認為,方某在合同簽訂后長達十個月的時間內也未將房產繼承手續辦理完畢,導致我一直無法辦理房屋過戶手續,無法取得房屋所有權。因此,在合同的簽訂及履行過程中,方某存在故意或重大過錯,構成了根本違約。因方某的違約行為,導致我無法實現合同目的,不僅損失了3.3萬元的居間費,而且還面臨著巨額的房屋差價損失。故我訴至法院,要求:第一,確認《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》、《居間服務合同》已解除;第二,方某返還購房定金5萬元;第三,方某給付違約金5萬元;第四,方某賠償因違約造成的房屋差價損失賠償金30萬元(房屋現價值為195萬);第五,要求方某支付因其違約給我造成的3.3萬元居間費損失。

  2、被告辯稱

  方某辯稱,同意趙某第一項及第二項訴訟請求。對于第三項訴訟請求,并不是我有意違約,不同意承擔。房屋是我父親單位的福利分房,辦理房改房的時候,我父親出錢把房屋購買下來,購房款已經支付了。在辦理房產證的時候,我父親去世了。朝陽區房管局交易大廳說房屋不能辦到死人名下,所以讓我們去辦理繼承手續。等我們把繼承手續辦理完畢之后,房管局說手續已經過期了,需重新辦理,并且房管局說不接待個人,只接待單位,讓我們找單位解決。房地產律師哪個好

  房屋現在由阜貞物業公司管理,我找了該公司,該公司向房屋交易大廳出具手續后,交易大廳工作人員說解決不了,需要重新出具各種手續,但是阜貞物業公司說房屋已經賣給個人了,屬于個人所有,有些手續已經無法補辦了。無法辦理房產證不是基于我的主觀故意,是因為國家政策的變化,所以我不同意趙某的第三項訴訟請求。對于趙某的第四項訴訟請求,我也不同意,因為我沒有從中得到任何利益。對于第五項訴訟請求,我也不同意,不應該由我負擔。國家政策變化后,三方都應當免責。

  二、法院查明

  2012年11月22日,趙某、方某及我愛我家公司簽訂《補充協議》,約定方某需向我愛我家公司支付交易的居間報酬、過戶代理費等共計3.3萬元。《補充協議》中還約定:方某因房產繼承手續導致過戶延遲,趙某同意方某自合同簽訂之日起六個月內完成相關的過戶手續,同時,方某同意趙某在2013年8月采用住房公積金或組合貸款的方式進行貸款;方某若拒絕將房屋出售給趙某或者提高房屋交易價格,則視為方某違約,方某應在違約行為發生之日起五個工作日內,除返還乙方5萬元定金外,額外賠付5萬元違約金。

  上述合同簽訂后,趙某向方某支付定金5萬元,向我愛我家公司支付服務傭金共計3.3萬元。

  另查,針對截止到2013年5月22日房屋的價值,趙某主張為185萬元,方某主張為135萬元到140萬元之間,我愛我家公司主張為170萬元左右。

  針對方某對趙某貸款資格提出的異議,趙某在二審中向法院提交了北京住房公積金管理中心個人住房公積金查詢單電腦截圖,該截圖顯示2012年11月30日內部轉移88146.9元,2012年8月后每月匯繳344元。方某對該截圖的真實性不予認可,稱形式不合法,屬于無效證據。

  方某為證明未能取得房屋所有權證是由于政策變化,在二審中其向法院提交了北京阜貞物業管理有限責任公司房地產業經營部的《證明》如下:901號房主趙文新,92年購買該房在辦理房屋產權證過程中去世。因此,朝陽區房管局權屬部門未給發證,要求通過公證處確定家庭其他成員作為該房所有權人后,方可繼續辦理房屋所有權證。現該房家庭成員已共同進行了公證,確定趙文新之子方某為該房的所有權。由于該套房屋辦理擱置時間過久,以往舊檔已無法使用,朝陽區房管局權屬部門要求對該房重新履行購房手續。由于房改售房辦理手續及政策已經變更,現該套房屋購房手續正在辦理中,特此證明。該證明下方加蓋有北京阜貞物業管理有限責任公司房地產業經營部的印章,但沒有日期。趙某稱,該證明沒有取得時間,公章只是內部公章,其內容應當是房管部門出具證明才有效力,關聯性亦不予認可。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)確認趙某與方某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及趙某、方某與第三人北京我愛我家房地產經紀有限公司簽訂的《補充協議》、《居間服務合同》于判決生效之日解除;

  2)方某返還趙某定金五萬元;

  3)方某賠償趙某經濟損失十五萬元;

  4)駁回趙某的其他訴訟請求。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  本案當事人自愿簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》及《居間服務合同》,約定內容亦不違反法律、行政法規的效力性強制性規定,故三方均應當按照各自簽訂的相應合同約定履行各自的義務。

  現趙某要求解除上述合同并要求方某返還定金,方某及我愛我家公司均表示同意,法院對此不持異議。方某未能在合同約定時間內取得房屋的房屋所有權證書并配合趙某完成房屋所有權轉移登記手續,導致雙方合同未能繼續履行,方某應當就此向趙某承擔違約責任。現沒有證據證明方某存在拒絕向趙某出售房屋或者提高房屋交易價格的違約情形,故趙某依據合同約定向方某主張違約金,依據不足,法院難以支持。房產糾紛律師哪個好

  依據房屋價格上漲導致產生房屋差價以及趙某已經向我愛我家公司實際支付了代理費等費用的事實可以認定,方某的違約行為確實給趙某造成了經濟損失,因此,方某理應做出相應賠償。但是,趙某在簽訂合同時對于方某尚未取得房屋的房屋所有權證書這一事實是明知的,其對于由此在合同履行過程中可能存在的風險應當盡到一定的注意義務。并且,在方某違約后,趙某并未采取適當措施防止損失擴大,其就擴大的損失應當自行承擔責任。因此,對于趙某所主張的兩項經濟損失,法院綜合雙方合同履行的具體情況、各自的過錯程度、三方對于房屋價格變動的意見等相關因素酌情一并予以判處。需要指出的是,由于合同解除,故我愛我家公司已經收取的過戶代理費理應予以退還。鑒于房屋買賣雙方均未在本案中就此向我愛我家公司主張權利,故法院在本案中不予處理。


相關欄目

律師風采

提交房產問題

房產專家為您解答

咨詢在線客服

周一至周日 9:00 - 21:00

律房網服務熱線:13426037149

手機
+086 13426037149

周一至周日 9:00 - 21:00

律房網微信公眾號

免費下載說房APP

返回頂部

欧美大屁股妞性潮喷ⅩXX