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房屋買賣合同簽訂后,什么情況下可以解除合同

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2013年4月,張某訴稱:2009年9月8日,我與高某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。該合同約定由高某購買我名下301號的房屋一套。高某在支付了部分房款后,在我不知情的情況下擅自用假證件將房屋在住建委辦理了網簽手續,這一行為侵害了我的合法權益。同時,高某拒絕支付剩余購房款,也已經構成了違約。房屋已設置抵押權,無法辦理過戶。此外,高某沒有在京購房的資格,房屋買賣合同的目的已經無法實現。綜上,我請求法院依法判令解除我與高某于2009年9月8日簽訂的房屋買賣合同。

  2、被告辯稱

  高某辯稱:我不同意張某的訴訟請求。關于房屋一直有訴訟在進行,合同的效力無法確定,我無法確定如何支付房款。房屋的網簽手續不是我做的,我并不知情。張某在雙方的合同簽訂后又在房屋上設立抵押權的行為,是其為了阻礙合同正常履行制造障礙,這一行為屬違約行為。在雙方簽訂房屋買賣合同時,并無購房資格審查問題,我與張某之間的買賣合同有效并且應當繼續履行,我沒有違約行為。現在出現的所有問題都是因為房價上漲張某不想賣房導致的。因此,請求法院駁回張某的訴訟請求。

  二、法院查明

  2009年9月8日,張某與高某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。該合同約定:出賣人張某將房屋出售給買受人高某,建筑面積為144.65平方米,成交價格為165萬元;買受人應于2009年9月8日支付購房定金20萬元,應于2009年12月15日前支付購房款70萬元,應于2010年12月15日前支付購房款75萬元;該房地產已經抵押給中國民生銀行北京正義路支行,目前尚欠中國民生銀行北京正義路支行貸款約21萬元,出賣人應于2010年12月31日前還清全部貸款并解除該房地產的抵押登記;自該房屋辦理注銷抵押登記之日起30日內,買賣雙方共同向該房地產的權屬登記機關申請辦理該房地產的轉移登記。

  上述合同簽訂后,高某于2009年9月8日、11月30日、12月29日先后支付給張某20萬元、45萬元、25萬元;張某亦將房屋交付高某居住使用。

  2009年12月9日,屋辦理了第一次網簽登記手續,登記的房屋出賣人為張某,房屋買受人為高某,房屋成交價款為138萬元;2009年12月24日,該次網簽登記被注銷。2009年12月24日,房屋辦理了第二次網簽登記手續,登記的房屋出賣人為張某,房屋買受人為高某,房屋成交價款為80萬元;2010年4月19日,該次網簽登記亦被注銷。

  另查,2010年9月29日,張某前夫吳華以張某出售房屋未經自己同意為由訴至北京市豐臺區人民法院(以下簡稱豐臺法院),要求確認張某與高某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。豐臺法院經審理于2010年12月15日判決確認上述合同無效。高某不服,上訴至北京市第二中級人民法院(以下簡稱二中院)。二中院經審理于2011年6月17日判決駁回上訴,維持原判。高某不服該判決,向北京市高級人民法院(以下簡稱北京高院)申請再審。北京高院經審查作出(2012)高民申字第1025號民事裁定,指令二中院再審。二中院經再審作出(2012)二中民再終字第14214號民事判決,認定張某與高某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效,駁回了吳華的訴訟請求。

  又查,房屋現登記在張某名下,該房屋于2009年9月21日抵押給中國民生銀行股份有限公司北京正義路支行。張某結清所欠貸款后,該抵押權已于2009年12月14日注銷。2010年7月21日,張某在房屋上設立了最高債權額為120萬元的最高額抵押權,抵押權人為交通銀行股份有限公司北京公主墳支行。專業房產律師哪個好

  再查,高某在北京市購房資格審查中已初步核驗通過。

  一審審理中,經高某申請,原審法院于2013年3月4日裁定依法查封了房屋。

  就上述兩次網簽登記及注銷手續,張某及高某均表示非本人親自辦理,豐臺房管局在辦理網簽登記及注銷手續過程中所留存的高某的證件復印件經核實系偽造。原審法院詢問了辦理兩次網簽登記及注銷手續的經辦人,其表示在2009年辦理網簽的程序并不嚴格,他們僅收到過雙方提交的資料復印件,并未見過相關的證件原件,具體是何人提交的證件他們并不知情。

  二審審理中,張某稱,簽訂本案房屋買賣合同時,其與前夫吳華正在鬧離婚,簽訂房屋買賣合同是給吳華看的,自始至終就沒打算履行。

  三、法院判決

  1、一審判決

  駁回張某的訴訟請求。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  依法成立的合同受法律保護。張某與高某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效。

  本案爭議的焦點為,張某是否有權提出解除雙方當事人簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。張某提出解除合同的主要理由有四點:一是高某使用假證件擅自辦理網簽,損害了張某的合法權益;二是高某尚未支付剩余購房款,已構成了違約;三是房屋已經設立了新的抵押權,無法繼續履行辦理過戶手續;四是高某沒有在京購房的資格,合同的目的無法實現。

  關于張某稱高某使用假證件的問題,張某并未舉證證明在辦理網簽過程中何人提供的該假證件,也無法證明高某使用假證件的行為侵害了自己的何種權益,給自己造成了何種損失,而且房屋上的該網簽已經注銷,對雙方的權利并無影響,對雙方履行合同也并不構成障礙,故張某以此為由提出解除合同的主張,法院不予采信。

  關于高某尚未支付剩余購房款的問題,由于張某與高某關于房屋一直有訴訟進行,在合同效力尚未確定的情況下,高某暫不支付剩余購房款的行為系其行使合理的抗辯權,故張某以此為由提出解除合同的主張,法院亦不予采信。房產糾紛律師哪個好

  關于房屋已經設立抵押權,無法辦理過戶的問題,該抵押權的設立時間在張某在與高某簽訂房屋買賣合同之后,而且該抵押權的設立為張某的個人行為,即使房屋不能過戶,也并非由于高某的原因所致,故張某無權以此為由提出解除合同。關于高某的購房資格問題,高某向法院提供了其在京購房資格初步核驗通過的證明,其有權在北京市購房,張某與高某之間的房屋買賣合同能夠履行,合同的目的可以實現,故張某以此為由提出解除合同的主張,法院亦不予采信。


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