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二手房買賣中,買方違約如何承擔違約責任

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2015年1月,高某訴稱:2013年7月28日,我與趙某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,趙某將位于北京市海淀區301號房屋出售給我,總價138萬元。雙方于2013年10月21日交付房屋、辦理產權過戶登記。根據合同約定,趙某在房屋所有權轉移之日起5日內將房屋內戶口遷出,逾期超過5日的,趙某應按照已付房款的日萬分之五支付違約金。趙某直至2014年11月24日才將戶口遷出,其行為已經構成違約。趙某的違約行為一方面導致我的孩子不能及時在301號房屋處入學,我不得不另租房屋安排孩子入學,另一方面使我喪失了一個房屋交易機會。綜上,我訴至法院,請求判令趙某支付違約金272550元(自2013年10月27日至2014年11月24日,共計395天,按日萬分之五計算)。

  2、被告辯稱

  趙某辯稱:第一,雙方于2013年7月28日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,于2013年10月21日又簽訂網簽合同。網簽合同對前一份合同的條款進行了變更,是對雙方權利義務的重新確認而非僅僅是房屋交易過程中的一個流程,網簽合同并未約定高某所主張的限期遷戶義務及相應的違約責任。第二,2013年7月28日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中遷戶違約金的約定不合理且數額過高,法院應予以減輕或免除。

  其一,居間方及高某均未向我闡明該條款;其二,該條款并未列于合同的違約責任條款中,我簽合同時無法注意到該條款;其三,該條款約定在5日內遷出戶口,涉及公安戶籍部門,故該條款因涉及對第三方的約定,應該是無效的。第三,高某非北京戶口,其戶口無法落入301號房屋,高某沒有損失。第四,簽訂合同之前,高某確實提到過戶口問題,但他說他是山東人,戶口無法遷入北京。2014年9月高某跟我聯系要求我將戶口遷出時,我立即辦理了戶口遷出手續。雖然高某沒有通知義務,但高某在房屋過戶后一年左右才要求我們遷出戶口,現又利用合同條款向我主張違約責任,其存在惡意。綜上,我不同意高某的訴訟請求,請求法院降低或免除我方的違約責任。

  二、法院查明

  2013年7月28日,出賣人趙某與買受人高某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定:趙某將301號房屋出售給高某;房屋建筑面積為49.60平方米;房屋成交價格為138萬元;出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起5日內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續;如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的,應當向買受人支付5000元的違約金;逾期超過5日未遷出的,自逾期超過5日起,出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

  同日,趙某、高某與居間方北京世通房地產經紀有限公司簽訂《北京市存量房屋居間合同》,約定房屋成交價格中包括82萬元的房價款以及56萬元的房屋附屬設施、設備、裝飾、裝修、相關物品等費用。房地產律師哪個好

  2013年7月31日,趙某與高某就付款方式及期限、稅費負擔簽訂附件。

  2013年10月21日,趙某與高某簽訂網簽合同,該合同僅載明了買賣雙方及房屋的基本信息、房屋成交價格及付款方式,就房屋的交付、權屬轉移登記、遷戶、違約責任、稅費負擔、不可抗力、爭議解決方式等事項未予約定。截至該日,高某已向趙某付清138萬元(部分房款由趙某委托其子胡靈潔代收),趙某將301號房屋過戶至高某名下。

  另查,301號房屋處原有趙某、其配偶及其兒子三人的戶口。2014年11月24日,上述三人將戶口從301號房屋處遷出。

  庭審中,高某就趙某遲延遷戶的行為給其孩子在京就讀造成不便之主張舉證不足,就趙某遲延遷戶的行為導致其喪失出售房屋的交易機會之主張未舉證證明;趙某就其所患眼疾影響其對限期遷戶及逾期遷戶違約責任之條款的了解舉證不足,就其關于高某同意讓其何時方便何時遷出戶口的主張,未舉證證明。趙某自認,其與高某房屋交易的過程中,有家人陪同;其將房屋售與高某時,其與家人有房產可遷入戶口,但直至2014年9月高某要求其將301號房屋處的原有戶口遷出時,其才想起遷戶口之事。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。本案中,趙某與高某在房地產公司的居間之下,根據交易流程就301號房屋之買賣簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及網簽合同,此兩份合同均是雙方的真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,均系合法有效,對雙方當事人均具有約束力。

  趙某以網簽合同簽訂在后并對2013年7月28日的《北京市存量房屋買賣合同》之條款進行了變更為由,主張2013年7月28日的《北京市存量房屋買賣合同》已被網簽合同所取代,該主張無事實和法律依據,法院不予采信。

  趙某自認高某于2013年7月28日與其簽訂合同之前就提到過戶口問題,且雙方在2013年7月28日的《北京市存量房屋買賣合同》中亦明確約定了趙某的限期遷戶義務及逾期遷戶之違約責任,趙某的配偶及兒子因陪同趙某進行房屋交易對趙某就301號房屋負有的遷戶義務理應知情,趙某應依約履行遷戶義務并敦促其配偶及兒子及時遷戶,但是,趙某因自身原因于301號房屋過戶一年后才將其與家人的戶口從301號房屋處遷出,確已構成違約,其理應根據上述合同約定向高某承擔違約責任,支付遲延遷戶期間的違約金。

  庭審中,高某就趙某遲延遷戶的行為給其孩子在京就讀造成不便之主張舉證不足,就趙某遲延遷戶的行為導致其喪失出售房屋的交易機會之主張未舉證證明;趙某就其所患眼疾影響了其對限期遷戶及逾期遷戶違約責任之條款的了解舉證不足,就其關于高某同意讓其何時方便何時遷出戶口的主張未舉證證明;故法院對于高某和趙某的上述主張均不予采信。房地產糾紛律師哪個好

  就違約金的數額,雙方雖在《北京市存量房屋買賣合同》中明確約定了逾期遷戶違約金的計算方式,但是,一方面考慮到雙方約定的違約金數額過高,另一方面考慮到高某就其所受損失未舉證證明,故法院根據雙方的約定及公平原則對違約金予以酌減,判令趙某按照全部已付款的日萬分之二向高某支付違約金。


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