承諾書

因限購政策失去購房資格,可以要求繼續履行合同嗎

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2013年5月,郭楠訴稱:2007年5月28日,趙志東與我及房地產經紀公司簽訂了第一份錢款交付書,我向趙志東支付了購房定金15萬元。2007年6月13日,趙志東與我及經紀公司簽訂了一份房屋買賣合同居間合同,其中,該合同第二部分為房屋買賣合同及附件。房屋買賣居間合同約定,我購買趙志東所有的位于北京市西城區601號房屋一套,房屋建筑面積144.22平方米,房屋價款為人民幣98萬元,裝修及物業附屬設施為人民幣62萬元。即房屋總價款為160萬。趙志東應于2007年6月30日前向我交付房屋,趙志東應配合我進行產權轉移登記。合同還約定了付款方式等條款。

  2007年6月13日,趙志東與我及經紀公司簽訂了第二份錢款交付書。我向趙志東支付了首付款65萬元。2007年7月22日,趙志東與我及經紀公司簽訂了無產權證明特別協議及第三份錢款交付書。我向趙志東支付了購房首付款30萬元。2009年9月2日,趙志東與我簽訂補充協議,對房屋坐落位置,價款,過戶,違約責任進行約定。

  2009年9月3日,我與趙志東簽訂第四份錢款交付書,我支付了購房款45萬元。剩余5萬元,約定在辦理房產證時再行支付。趙志東也向我交付了房屋。因為房產證沒有辦下來,所以沒有過戶。后趙志東領取房產證,但趙志東現在拒絕配合辦理過戶手續,并要求解除合同。我認為買賣協議是雙方真實意思表示,內容不違反當時的法律法規規定,是合法有效的,趙志東應全面履行合同義務。現我請求:1、判令趙志東繼續履行與我簽訂的房屋買賣合同;2、判令趙志東立即配合我辦理北京市西城區601號房屋的產權過戶登記手續。專業房產律師哪個好

  2、被告辯稱

  趙志東辯稱,不同意郭楠訴訟請求。郭楠所述與事實不符。第一,合同已經解除,在房產證辦下來以后,我們通知郭楠辦理房屋過戶,由于郭楠不符合北京市的政策,所以我們發出解除通知書,郭楠已經收到,合同已經解除。第二,不能辦理過戶,是由于郭楠自身不符合北京市購房政策,應當由郭楠自行承擔責任。第三,郭楠未按照協議約定履行,按照協議約定,我把辦理房屋產權證的手續委托給郭楠去辦理,郭楠未及時去辦理房屋產權證,房屋產權證應當在政策限購之前就可以辦理,他沒有及時辦理,導致無法過戶,應該由郭楠承擔責任。第四,協議約定,在房屋產權證辦理出來及辦理產權證的時候,應該繳納稅款及剩余房款5萬元,郭楠并未按照協議履行。綜上,不同意郭楠訴訟請求。

  二、法院查明

  2007年5月28日,趙志東(賣方)與郭楠(買方)經經紀公司的居間服務簽訂了《錢款交付書》,郭楠支付趙志東15萬元作為購買趙志東所有的601號房屋的定金。

  2007年6月13日,趙志東(賣方、甲方)、郭楠(買方、乙方)、經紀公司(經紀方、丙方)簽訂了《房屋買賣居間合同》,約定:1、房屋地址為北京市宣武區×××街×號院×號樓×號,成交價為98萬元。2、房屋抵押權人為招商銀行股份有限公司長安街支行,貸款余額約陸拾伍萬元。3、甲乙雙方應當于丙方通知之日起7日內與丙方到房屋權屬部門辦理過戶手續。4、甲方應于2007年6月30日前向乙方交房。5、賣方在簽本合同前告知買方署名為賣方的產權證還沒有辦下來,并在北京招商銀行股份有限公司長安街支行還有陸拾伍萬元整的貸款尚未還清,自己沒有能力贖樓,買方知曉并同意該條款并簽署本合同作實,賣方承諾買方收到此筆款項保證用于贖樓。6、買方自愿在成交價的基礎上另向賣方支付陸拾貳萬元整作為裝修及物業附屬設施費用,此筆款項需與本合同中尾款的支付時間及方式一致。故此次交易的總價格為壹佰陸拾萬元整。合同簽訂當日,郭楠支付趙志東購房款65萬元,趙志東將房屋交付郭楠,該房屋由郭楠居住至今。

  2007年7月22日,趙志東(賣方、甲方)、郭楠(買方、乙方)、經紀公司(經紀方、丙方)簽訂了《無產權證明特別協議》,約定:"1、乙方明知甲方的房屋產權證在辦理當中,并愿意在產權證明下發之前同甲方簽訂居間及買賣合同。2、甲方承諾在2007年12月31日前將房屋產權證明辦理完畢。如因開發商原因導致房屋產權證明不能如期辦理的,則甲乙雙方同意自開發商辦理完房屋產權證明之日起十五個工作日內辦理過戶手續。3、甲方承諾在取得房產證后叁個工作日內,與乙方自行或委托丙方代為辦理產權過戶登記。......。6、關于無產權證明的其他約定:買方同意2007年7月22日付給賣方人民幣叁拾萬元整,剩余房款人民幣伍拾萬元整于過戶當日付清給賣方。"同日,郭楠支付趙志東購房款30萬元。

  2009年9月2日,趙志東(出賣人、甲方)、郭楠(買受人、乙方)簽訂了《補充協議》,約定:"1、房屋總價款為人民幣160萬元整,此價款不因房產證的面積與簽訂本協議當天業主提供的產權文件上注明的面積不一致而增減。2、甲方辦理上述房屋一手產權證所應繳納的稅費,由乙方承擔其中20000元,剩余全部由甲方自行承擔。3、甲方在取得房屋產權證之日起十個工作日內,將產權證原件及上市審批及過戶需要的所有資料交到經紀地產處。同時甲乙雙方應按照經紀地產提出的要求及通知的時間,相互配合提供資料及辦理上市審批及買賣過戶等相關手續。4、本協議簽訂之日起叁日內乙方將購房尾款50萬元中的45萬元交給甲方,剩余5萬元在以乙方為所有權人的房屋所有權證辦理出來后再行支付。5、因該房屋已設定抵押,甲方應收到乙方購房款后叁月內,甲方去辦理抵押注銷手續......。6、甲方將辦理產權證的一切相關手續放在經紀公司保管,包含(購房合同,購房款發票,等資料)。同時將辦理一手產權證所有手續委托給買方。該授權書只為盡快辦理該房屋一手房產證需要,并不因有此授權書而減少甲方辦理一手房產證的責任......。"

  2009年9月3日,郭楠支付趙志東購房款45萬元。至此,郭楠共支付趙志東購房款155萬元。2013年1月5日,趙志東取得了房屋的產權證書。2013年1月22日,趙志東向郭楠發出《解除房屋買賣合同通知書》,內容為:"郭楠:我與你簽訂的《房屋買賣合同》,現因你不符合北京市房屋限購政策規定的房屋購買條件,無法辦理房屋過戶登記,該房屋買賣合同無法履行,依據《合同法》之規定,通知你解除該房屋買賣合同,請你辦理解除合同后的房屋及房款返還等后續事宜。"

  庭審中,郭楠主張其已按照合同約定支付了大部分購房款并實際搬進房屋入住至今,趙志東應當按照合同約定協助辦理房屋過戶手續。趙志東主張:1、郭楠因其自身原因現在已經不具備購房資格,其已向郭楠發出解除合同通知書,所以雙方的房屋買賣合同已經解除了;2、趙志東已經將辦理一手產權證的所有材料交給郭楠并委托郭楠辦理,但由于郭楠的拖延導致產權證在限購政策之后才辦理完畢;3、郭楠沒有按照協議約定支付稅款及尾款。基于以上理由,趙志東不同意繼續履行雙方簽訂的房屋買賣合同。

  另,郭楠向原審法院申請對房屋采取財產保全措施,并提供了相應擔保,法院于2013年9月5日裁定查封了房屋。同時,郭楠已將剩余購房款5萬元及應支付趙志東辦理一手產權證的稅費2萬元提存至原審法院。

  另,北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日發布《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知(京政辦發(2011)8號)》,對于非本市戶籍居民及無法提供本市有效暫住證和連續5年在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的家庭購房作出了限制。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)趙志東與郭楠繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》及補充協議;

  2)趙志東協助郭楠辦理601號房屋的產權過戶手續;

  3)郭楠自上述房屋產權過戶手續辦理完畢之日支付趙志東剩余購房款五萬元及稅費二萬元。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  審理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件時,應遵循維護國家住房限購政策、保護當事人合法權利的原則,一方面應防止當事人惡意規避國家住房限購政策,另一方面亦應考慮具體案件的特殊性,妥善保護誠信守約方的合法利益。

  從現有證據來看,郭楠屬于京政辦發(2011)8號文件所規定的限購對象。而郭楠與趙志東《房屋買賣居間合同》系簽訂于2007年,《補充協議》簽訂于2009年,趙志東亦已于2007年6月13日將房屋交付郭楠居住至今,均遠早于限購政策數年之久。同時,郭楠于2009年9月前已依約累計向趙志東支付155萬元房款,未付余款5萬元雙方亦約定于過戶當日給付,合同履行程度較深,郭楠系誠信履約,并不存在惡意規避國家住房限購政策之情形。房地產律師哪個好

  若因郭楠不符限購條件而解除雙方之間房屋買賣合同,將導致雙方利益巨大失衡,將難以保護善意買受人與誠信履約方之合法利益。而且,趙志東抗辯合同已解除,并不符合法定解除與約定解除之規定,其并不享有合同解除權。故,法院判令郭楠與趙志東繼續履行雙方簽訂的房屋買賣合同以及辦理過戶手續。

  法院判決第三項所指"稅費二萬元"系指2009年9月2號雙方所簽《補充協議》中"甲方辦理上述房屋一手產權證所應繳納的稅費,由乙方承擔其中20000元"。郭楠與趙志東之間過戶稅費問題應另依相關法律法規辦理。


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