承諾書

因限購政策失去購房資格,是否可以繼續履行合同

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2014年7月,孫某訴稱:2010年12月2日,我與金某簽訂《房屋買賣合同》,約定:我購買金某位于北京市大興區203號房屋,價格為115萬元。由于該房屋為回遷商品房,簽訂合同時并未取得產權證,所以雙方約定待金某房產證辦理完畢起10日內辦理過戶手續,我同時支付金某購房尾款45萬元。同日,金某將房屋交付給我。金某取得該房屋產權證后,我要求其配合辦理過戶手續,金某卻屢屢向我提出房屋加價才給過戶等無理要求,故訴至法院,要求判令:1、金某繼續履行雙方于2010年12月2日簽訂的《房屋買賣合同》,配合我辦理過戶手續;2、訴訟費由金某承擔。

  2、被告辯稱并反訴

  金某辯稱:不同意孫某的訴訟請求,事實是孫某違反合同,我一直在嚴格遵守合同約定,履行合同義務。

  金某反訴稱:一、孫某提起的訴訟與事實不符。我與孫某于2012年12月2日簽訂《房屋買賣合同》,同日簽訂《關于付款方式的約定(一次付形式)》,約定孫某應于房產證辦理完畢起10日內交付剩余購房款45萬元,并同時辦理房產過戶手續。我于2014年3月底辦理了房屋房產證,并通過中介于2014年4月3日通知孫某可以辦理房產過戶手續,要求孫某支付尾款。雙方約定于2014年4月28日到大興區房管局交付房款并辦理房屋過戶手續。當日下午在辦證大廳,我要求孫某按合同約定先付剩余款項,孫某要求我先在空白的《存量房買賣合同信息表》第二頁出賣人處簽名。我簽了字后,孫某又要求我在網簽《存量房屋買賣合同》打印件上簽字,此時,我發現該合同中買受人并非孫某,而是案外人的姓名。同時,由于孫某拒絕先付款,因此我拒絕在該網簽打印合同上簽字。此后,孫某一直未向我交付剩余款項。房產律師哪個好

  孫某遲延履行付款義務,應承擔違約責任,我有權解除合同。根據合同約定,買受人逾期交付房款超過30日時,出賣人有權解除合同,買受人除將房屋移交出賣人外,還需賠償60萬元違約金,并于解除合同當日以現金形式一次性支付。我在應訴中向房管局了解到,孫某以虛假的材料,私自將該房屋辦理了網簽,已變更了買受人。同時,自孫某于2014年4月28日打印網簽合同,雙方因付款過戶手續發生爭議后至7月22日止,孫某仍未付款,遲延給付尾款,已逾期30天以上。我已于2014年7月22日發出解除通知,該通知已于7月23日送達孫某。因此,該合同應于2014年7月23日解除。綜上,為保護合同中的誠信守約方,制裁違約方,保護我的合法權益,反訴請求:1、解除雙方于2010年12月2日簽訂的《房屋買賣合同》,孫某向我交還房屋;2、孫某承擔違約金60萬元;3、孫某承擔本案反訴費。

  二、法院查明

  2010年12月2日,金某(出賣人)與孫某(買受人)簽訂《房屋買賣合同》,約定:金某將房屋售與孫某,房屋成交價115萬元;孫某逾期交付房款超過30日時,金某有權解除合同,孫某除將房屋的全部手續移交給金某外,還需賠償60萬元違約金及各項損失,并于解除合同當日以現金形式一次性支付。因該房屋為回遷商品房,簽訂合同時尚未取得產權證,雙方于當日又簽訂了《關于付款方式的約定(一次付形式)》,約定:孫某于金某房產證辦理完畢起10日內交付剩余購房款45萬元并同時辦理房產過戶手續。

  合同簽訂當日,金某將房屋交付給孫某。合同簽訂后至2011年1月13日,孫某向金某支付房款共計70萬元。孫某接收房屋后,對該房屋進行了裝修并居住至今。2014年3月28日,房屋所有權登記至金某名下。

  2014年4月28日,金某、孫某到北京市大興區行政服務大廳辦證大廳辦理網簽手續,由于孫某欲將買受人變更為岳某、岳某1,金某不同意,雙方產生爭議。對此,金某稱:雙方一同于2014年4月28日到辦證大廳辦理網簽手續,由于孫某變更了買受人,且不同意付款,未辦成,5月31日左右我再次通知孫某付款,被孫某拒絕,我于2014年7月22日發出解除房屋買賣合同函,該通知于2014年7月23日送達孫某,通知解除合同。

  孫某稱:我買房是在"京十五條"出臺前,簽訂合同時沒有限購政策,但因為簽合同時房本沒下來就沒法辦過戶,等房本下來后限購政策已出臺,我沒有購房資格,不能直接辦理過戶,在這種情況下想把房子過戶到我親屬名下,岳某是我的小叔子,岳某1是岳某的兒子,我與金某的兒子張慧君提到過這個辦法,金某是同意的,但是金某的兒子張慧君不讓金某簽字。

  二、法院判決

  1、一審法院判決

  1)金某協助孫某到房地產行政主管部門辦理金某名下位于北京市大興區203號房屋的產權過戶登記手續,將上述房屋過戶至孫某名下;

  2)孫某給付金某房屋尾款四十五萬元;

  3)駁回金某的反訴請求。

  二、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。金某與孫某于2010年12月2日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示,且未違反法律、行政法規的強制性規定,應為有效,雙方均應依約履行。本案中,按照限購政策的相關規定,雖孫某現不具有購房資格,但根據現已查明的事實,孫某與金某就房屋買賣事宜簽訂房屋買賣合同、支付大部分購房款及交付房屋等購房行為均發生在限購政策出臺前,故孫某要求金某繼續履行合同辦理房屋過戶手續的訴訟請求,具有合同依據,亦不違反相關規定,應予支持。

  關于金某主張孫某遲延支付剩余房款已超過30天,其依約已享有合同解除權的上訴主張,依據合同約定,孫某于金某房產證辦理完畢起10日內交付剩余購房款45萬元并同時辦理房產過戶手續,故法院據此認定支付剩余房款及辦理過戶手續屬于雙方需同時履行的合同義務,并無不當。專業房產那律師哪個好

  合同履行過程中,因限購政策的出臺,在雙方自行辦理網簽手續時,孫某欲變更合同當事人,金某不同意,雙方由此產生爭議并導致合同未能繼續履行,因雙方履約困難系因限購政策的出臺這一客觀因素所致,在雙方就如何過戶未能達成一致意見的情況下,孫某未支付剩余房款,并不構成違約,故金某以孫某未支付剩余房款為由要求解除合同、返還房屋及支付違約金的上訴請求,依據不足,法院不予支持。


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