承諾書

房屋買賣合同簽訂后,什么情況下可以解除

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2014年11月,白某訴稱:我與王某于2014年4月17日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定王某將其共同所有的位于北京市西城區601號房屋出售給我,房屋價款為人民幣163萬元,房屋內裝修及家具等作價人民幣155萬元,合同總價款為人民幣318萬元,合同簽訂后,我于2014年4月17日、4月20日和5月10日分別向二人支付定金5萬元、20萬元、5萬元,共計人民幣30萬元。王某向我出具了定金收條。由于北京市購房限購政策的規定,導致我不具有購房資格,以至于該房屋買賣合同無法實際履行,無奈之下只能訴至法院,請求:1、依法解除我與王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》;2、依法判令王某返還我支付的定金人民幣30萬元整;3、根據房屋買賣合同,北京鏈家房地產經紀有限公司(以下簡稱鏈家公司)應承擔相應違約責任;4、判令案件訴訟費用由王某以及鏈家公司承擔。

  2、被告辯稱并反訴

  我方與白某簽訂房屋買賣合同及補充協議系雙方當事人的真實意思表示,白某雖然支付了定金,但白某未在2014年10月初前向我們支付購房款,按合同約定其行為已經構成根本違約。白某以不具備購房資格為由解除合同不承擔違約責任沒有法律依據。白某是完全民事行為能力人,北京市實施限購政策是公開發布的,如果在簽訂合同后發布新的政策另當別論,現在白某以不具備購房資格為由解除合同,其目的就是不承擔合同約定的違約責任。雙方在簽訂房屋買賣合同及補充協議時,鏈家公司也告知過雙方當事人北京市買賣房屋的相關政策,白某也是清楚的,其已作出購房承諾,若不能夠辦理購房手續的,愿意承擔一切法律責任。現在白某稱不具備購房資格,無法辦理網上簽約、房屋登記等手續,也屬于構成根本違約,白某應承擔違約責任。綜上,白某要求解除合同,我方不持異議。但我方要求追究白某的違約責任,故提起反訴,請求法院判令:1、解除白某與我二人于2014年4月17日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》;2、白某支付我二人違約金63.6萬元。3、本案訴訟費由白某負擔。專業房產律師哪個好

  二、法院查明

  白某(買受人)與王某(出賣人)于2014年4月17日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,其中,約定:出賣人將房屋出售給買受人,房屋成交價格為163萬元,房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設備設施等作價為155萬元;買受人向出賣人支付定金20萬元;買受人逾期超過15日后,出賣人有權解除合同,出賣人解除合同的,買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金,并由出賣人退還買受人全部已付款。

  同日,王某(甲方)、白某(乙方)及鏈家公司(丙方)簽訂《補充協議》一份,其中:第二條中約定,乙方于2014年10月2號前將第一筆購房款貳佰玖拾陸萬元整(不包含前期支付全部定金人民幣(大寫)貳拾萬元以建委資金監管、資金托管的方式支付甲方;第四條約定,乙方若出現下列情形之一的,乙方構成根本違約,且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同(1)提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效,導致無法辦理房屋所有權轉移登記手續的(2)拒絕購買該房屋的(3)逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的,乙方出現上述根本違約情形之一的,乙方應在違約行為發生之日起十五日內,以相當于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金,乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金,多退少補,丙方收取乙方的費用不予退還;第五條2、本協議一式三份,甲乙丙三方各執一份,具有同等法律效力。如本協議與《買賣合同》《居間服務合同》《房屋交易保障服務合同》約定不一致的,均以本協議為準。

  后,王某于2014年4月17日收到白某定金5萬元,4月20日收到白某定金5萬元,5月10日收到定金5萬元并一并出具30萬元的定金收條。

  庭審中,王某出具有“白某”簽字的《購房承諾書》一份,大致內容為“白某”承諾如違反限購政策規定導致其所購住房不能辦理網上簽約、房屋登記等手續,其愿意承擔由此造成的一切的法律責任。經原審法院詢問,白某表示對該《購房承諾書》上的簽字真實性不確定,亦不提起筆跡鑒定申請。審理期間,白某稱其與王某之間簽訂的房屋買賣合同系在鏈家公司明知其不具備購房資質,并向其承諾幫助其解決購房資格的情況下,其方同意簽訂的。就此白某未提供證據予以證明。鏈家公司認可其公司知悉白某在簽訂合同時不具備購房資格,但不認可其公司承諾幫助白某解決購房資格問題。

  三、法院判決

  1、一審判決

  1)解除白某與王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及與北京鏈家房地產經紀有限公司三方簽訂的《補充協議》;

  2)王某返還白某房屋定金人民幣三十萬元;

  3)白某支付王某房屋買賣違約金共計人民幣十五萬元;

  4)駁回白某的其他訴訟請求;

  5)駁回王某的其他訴訟請求。

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  依法成立的合同,對雙方均具有法律約束力,三方應按照約定全面履行自己的義務。根據庭審中雙方提交的證據及三方的陳述可以認定,本案雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方當事人的真實意思表示,雙方對于上述合同及協議的簽訂及定金交付的事實均不持異議。本案白某、王某及鏈家公司對于上述合同及協議的解除不持異議,法院予以支持。

  本案中,雙方爭議的焦點在于違約方及違約責任的認定。法院認為,庭審中,王某提交的《購房承諾書》中“白某”的簽字對于違約責任的認定至關重要,現白某一方對于上述簽字雖未認可其真實性,但并未提起針對上述簽字的筆跡鑒定申請,根據證據責任認定規則,法院依法認定白某提交的《購房承諾書》的真實性和有效性,該《購房承諾書》中明確了白某對于北京市限購政策的相應理解和責任,現本案雙方合同未能履行,責任在于買方即白某,白某要求返還定金的請求,因王某選擇適用違約金形式,故對于白某要求返還定金的訴訟請求,于法有據,法院予以支持。房地產律師哪個好

  白某要求王某以及鏈家公司承擔違約責任的訴訟請求,證據不足,法院不予支持。王某二人要求白某承擔違約金責任的訴訟請求,證據充分,有事實和法律依據,法院予以支持,但鑒于王某在雙方的合同中并未造成較大損失且白某認為違約金過高并要求酌減,法院根據實際情況酌定減少并確定白某應承擔的違約金數額。


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