承諾書

限購政策出臺后,買方沒有購房資格,法院必然認定解除合同嗎

發布日期:2019-02-25 責任編輯:admin 閱讀:
導讀

 北京房地產專業律師靳雙權(13426037149),專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二余年,帶領專業房產團隊,辦理了大量房地產案件,積累了豐富的訴訟經驗,現在將這些案件改編為房地產糾紛案例,希望可以幫助到你。

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  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)

  一、基本案情

  1、原告訴稱

  2014年8月,鄭某訴稱:2010年4月12日,我們與郭某簽訂北京市房屋買賣合同,鄭某將名下的北京市大興區201號房屋賣給郭某,雙方約定房屋總價209萬元,交鑰匙當日郭某支付首付款164萬元,剩余房款于房屋產權過戶當日支付;買賣雙方需要在產權證下發之日后十五日內,辦理房屋過戶手續;買賣雙方任何一方不按約定履行合同,逾期超過15日后,合同另一方要求繼續履行合同的,自約定的履行期限屆滿之次日起至實際履行之日止,違約方按日計算向合同的另一方支付總房價款萬分之三的違約金,合同繼續履行。

  簽訂合同當日,郭某支付5萬元訂金,2010年4月26日支付首付款164萬元,剩余40萬元房款未支付。2011年,郭某突然向法院提起訴訟,要求解除合同,經法院審理,判決駁回了郭某的訴訟請求。2011年11月4日,房屋所有權證下發,我們第一時間通知中介公司,并要求中介公司通知郭某配合辦理房屋過戶手續,郭某沒有配合。后來我們多次和郭某溝通要求依法辦理過戶手續,但是郭某一直拒絕辦理。綜上,請求:1、郭某繼續履行雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》,協助辦理過戶手續;2.郭某支付違約金(自2011年11月19日至實際辦理過戶之日,每日按總房款萬分之三計算);3.訴訟費由郭某承擔。專業房產律師哪個好

  2、被告辯稱

  郭某辯稱:同意鄭某的第一項訴訟請求,同意辦理過戶手續,不同意支付違約金。雙方均不存在違約行為,我與鄭某簽訂買賣合同并支付了首付款。后北京市在2011年2月15日出臺限購政策,限制外地人購房,由于政策原因導致無法辦理過戶,屬不可抗力。不是我的原因造成的。我希望履行合同,同意支付剩余購房款。

  二、法院查明

  2010年4月12日,(出賣人)鄭某與(買受人)郭某簽訂《北京市房屋買賣合同》,約定:郭某購買房屋,房屋成交總價209萬元,付款方式為鄭某交鑰匙當日郭某需支付部分首付款164萬元,剩余房款于產權過戶日支付;在產權證下發之后十五日內,雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。

  簽訂合同當日,郭某向鄭某支付5萬元定金。2010年4月26日,郭某向鄭某支付164萬元購房款,申榮愛將房屋鑰匙交給郭某。

  2011年2月15日,北京市人民政府辦公廳下發《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》,要求:“自本通知發布次日起,持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。”

  2011年4月,郭某起訴至北京市大興區人民法院,以房屋的買賣尚未辦理網簽,自己不符合限購政策要求的購房條件,合同目的無法實現,為維護自己合法權益為由,要求解除與鄭某簽訂的《北京市房屋買賣合同》并返還購房款169萬元及地下室房款1萬元。北京市大興區人民法院于2011年10月28日判決駁回了郭某的全部訴訟請求,該判決已生效。在該判決“本院認為”部分記載:“郭某與鄭某之間的交易關系發生在限購政策出臺之前,且郭某已經支付了大部分的房款,鄭某也已經將房屋交付給郭某,郭某亦已實際入住,故郭某以其無購房資格、合同目的無法實現為由要求解除合同,缺乏依據,本院不予支持。”

  房屋所有權已于2011年7月29日登記至申榮愛名下。

  另查,郭某系山東省德州市戶籍。

  審理中,鄭某提交《通知書》1份及電話錄音證明郭某存在違約行為。郭某認可鄭某通知其房本已領取,但認為因其不具備購房資格實際無法辦理房屋過戶手續。

  三、法院判決

  1)郭某繼續履行與鄭某簽訂的《北京市房屋買賣合同》,郭某于判決生效后十日內協助鄭某辦理房屋的所有權轉移登記手續至郭某名下,郭某給付鄭某房款四十萬元;

  2)駁回鄭某的其他訴訟請求;

  2、二審判決

  駁回上訴,維持原判。

  四、律師點評

  房產律師靳雙權認為:

  雙方就涉訴房屋簽訂的《北京市房屋買賣合同》是雙方真實意思表示,內容未違反法律、行政法規的強制性規定,故合同有效,雙方應依約履行。因合同中約定下房本后15日內鄭某必須協助郭某辦理過戶。雙方之間房屋買賣合同于2010年4月23日簽訂,房屋產權證的登記日期為2011年7月29日,而限購政策于2011年2月出臺,同時從領取產權證的實際流程及日常領取情況考慮,鄭某實際能夠取得產權證的時間要在此之后,且短期內亦不會取得。

  同時,郭某在限購政策出臺后,無法辦理402號房屋的過戶手續,故涉訴房屋在當時并不具備過戶給郭某的客觀條件。由于限購政策的出臺,對雙方當事人合同履行造成影響,不可單純的歸責于某一方,在此過程中無法認定各方存在違約情形,故對鄭某要求郭某支付違約金的請求,法院不予支持。房產律師在線免費咨詢

  然,雙方之間房屋買賣合同于2010年4月23日簽訂,部分購房款已支付,房屋亦交付郭某,現鄭某已經取得房屋所有權證,雙方繼續履行合同的條件已經具備,故雙方應繼續履行合同,對鄭某要求郭某繼續履行合同,協助辦理過戶手續的請求,法院予以支持。

  在過戶同時,郭某應給付鄭某剩余購房款40萬元。另,法院希望,雙方遇有矛盾糾紛時,應積極溝通,冷靜處理,最大限度減少各方損失,妥善解決矛盾糾紛。


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